改制企业资产评估的法律准则
作者： 王卫国 江西省吉水县人民法院
资产评估是指特定的资产评估机构接受委托、按照法律规定的原则、标准、程序和方法，对资产的现实价值进行评定和估算的法律行为。当前我国的现代企业制度改革，就是逐步把企业推向市场，使企业在市场经济下按价值规律运转，实际上就是实行资本的社会化及自由流通体制。实行资本社会化和自由流通，前提是必须清产核资，正确评估资本的价值，这是现代企业改革中最为基础的一步。科学公正的资产评估，有力推进企业制度改革，否则，不但制约改革，还将产生纷繁的纠纷，给审判工作带来一系列的问题，所以资产评估必须利用法律规范进行调整，必须遵循统一的准则，以便取得科学公正的评估结果。
第一，资产评估必须坚持资质机构评估与群众评估相结合的准则。对资产评估的中介机构，要严格依法审核其主体资格和评估能力，特别是对转制企业的财产进行评估的机构，必须符合法律、行政法规规定的设立条件，经审查批准由工商行政管理机关登记造册、具有国家有关部门认证的营业执照和资格证书。不具备法定资格的中介机构做出的评估结果，不能作为确认转制企业财产的依据。对资产评估机构的要求，不但要具有专业水平，同时还要有较高的道德素质及法律意识，能够坚持自己的独立法人地位，依照法定的规则、程序评估资产，不受外界任何干预，不夹杂私心杂念，这样才能取得资产方的信任，平衡资产及其他多方面的利益关系，客观地核定资产，科学地分析评估，防止人为造成高值低估损害国家资产或低值高估损害他人利益的现象。若是评估机构为了某种个别利益或因某种原因，有意高值低估或低值高估造成不良后果的，评估机构应在其估价与实际价的差额范围内承担赔偿责任，这样，有责任，才会带来约束机制。坚持资质机构评估，同时要与群众评估相结合起来。首先，资产评估的前期，基础工作资产清理是由资产占有单位提供的，而广大群众是真正实际经营资产的人，他们与资产已建立了一种深厚的感情，在他们眼里，每一项资产都神圣不可侵犯，都是整个资产的一分子，所以说只有通过群众参与，才能实事求是地清查所要评估的全部资产，为客观公正评估资产价值提供了前提基础。其次，资产评估结果公正与否，只有通过群众去检验，评估结果符合广大群众的要求，能够为群众所接受，才有可能成为公正的结果。所以说资产评估只有坚持资质机构的评估与群众评估相结合，提高群众参与意识，才能最大限度地做到客观公正，尽可能地减少群众矛盾，达到社会的稳定。
第二，必须坚持客观真实的准则。实事求是是审判工作中的根本原则，同样，客观真实也是评估的首要准则。资产评估的前期准备工作是资产清查，一般由资产占有单位提供，客观真实准则要求对被评估资产逐项清查、造册、进行帐帐、帐表、帐实等方面的清理核对，坚决杜绝隐匿、侵吞财产的现象。实践中，有些企业经营者，对国家资产认识观念不强，清产核资时抱着无所谓的态度，不认真严谨，造成清产不如实、不彻底；还有些企业经营者为了达到侵吞国家财产的目的，往往对评估资产隐匿不报或虚报、少报，造成评估的第一手资料短缺，这也是国有资产流失的重要方面，最终造成资产评估有失客观公正性。这样引起的大量产权纠纷，买卖纠纷等，法院在审理中，即使委托评估机构对资产重新评估，但因所评估的资产无法恢复到原状，而资产评估结果与时间性有密切的关系，所以重新评估也只是一种补救措施。
第三，坚持正确科学界定评估资产范围的准则。资产从其表现形态看，有有形资产、无形资产之分，有形资产主要是指具有实物形态的财产，如房屋、机器设备、工具器具、多种存货等，这类资产比较容易确定。难以确定，容易造成流失的是无形资产，无形资产是指特定主体所拥有或控制的不具有实物形态并能在一定时期为所有人带来经济利益的财产。按传统狭义的方法划分，无形资产仅指知识产权类，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权等。此外无形资产还包括政府授予的专营权（在允许转让的前提下）、优惠合同、土地使用权，还包括企业长期经营中与外界有关企业、机构及内部员工之间形成的有利于企业经营的良好关系和供销网络，也包括反映企业整体形象和竞争实力的商誉、企业精神、商品秘密、开办费、人员素质、场地使用权等。应当说，从广义上界定无形资产的范围是比较科学的，有利于将多种形态的无形资产全面列入企业的资产总额，为正确评估企业资产提供了前提。
这里特别值得一提的是，资产评估还应包括债权债务在内的净资产的评估。改制过程中存在对企业债务未作清理或清理不彻底而遗漏债务，或者漠视债权人的利益，擅自转让转务，甚至故意“悬空”债务等种种不良现象，使得债权人对改制企业改制前所欠债务的追索，因企业改制变得困难重重，纷纷诉至法院，而新组合的企业又不承认，主管门推来推进，从而增加了法院审理、执行这类案件的难度，同时也造成了新的不稳定因素。所以在企业资产评估时对包括债权债务在内的企业净资产进行评估，同时还应考虑债权的可收回比例。
第四，坚持资产评估与评估目的相匹配的准则。目的指导行为，资产评估的标准、方法与评估的目的应相匹配，资产对象不同，评估的目的不同，评估的标准、方法也不同，所以资产评估首先就应了解资产评估的历史背景、委托人使用评估报告的用途。因资产未来用途的不同，所处的经营环境不同，评估的价值也就不同。评估前，应结合评估的目的，如属企业改制中的股份改造、兼并、联营、合资、拍卖、转让或者是出售等程序中的资产评估，就应当假定未来用途是按资产的现有状态，现有使用方式继续经营该项资产或者是由投资者按照资产最有效的方式使用该项资产的状态，系统地评估资产的价值，其价值不再是简单的单个资产价值的相加，其价值是一个系统的过程，它不仅限于对资产实物量和实物形态的盘点、核对及估价，更重要的是对资产运用效果的费用，还应考虑其在近期或未来一段时期所能创造的收益，不但要考虑单个资产的价值，还应考虑资产的整体效应，若是整个企业出售，还应综合企业的形象、竞争实力、企业精神等因素。如属破产清算程序中的资产评估，其资产则处于强制拍卖的情形，由于资产处于强制处理状态，其运用效果就可能低于其他状态的资产，并且，这种评估用途的评估价值要结合实际承受的情况。
关于修改《襄樊市市区经营性建设用地规划容积率指标管理暂行办法》的通知
湖北省襄樊市人民政府
关于修改《襄樊市市区经营性建设用地规划容积率指标管理暂行办法》的通知
襄樊政发［2010]13号
各城区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门：
市政府决定对《襄樊市市区经营性建设用地规划容积率指标管理暂行办法》（襄樊政发[2007]57号）进行修改，现将有关事项通知如下：
一、将第八条修改为：“未经批准，擅自提高容积率、超建面积的按以下规定处理：
（一）超过《建设工程规划许可证》许可的建筑面积1%以内（含1%），尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，不予处罚；情节严重，无法采取改正措施消除影响的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程总造价5%的罚款；
（二）超过《建设工程规划许可证》许可的建筑面积1%以上，尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程总造价的5%的罚款；情节严重，无法采取改正措施消除影响的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程总造价5%的罚款；
（三）按上述规定处罚后，建设工程面积仍超出容积率指标的，超出面积按国土资源部有关规定补交土地出让金”。
二、将第九条修改为：“罚款应当在十五日内缴纳。未在规定期限内缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。罚款未缴清之前，规划部门不予办理竣工规划验收手续”。
三、将第十五条修改为：“本办法自2010年5月1日起施行”。
四、新增第十条：“对于擅自提高容积率、超建面积的违建行为进行处罚，依法应当召开听证会的，应当依法组织听证。对违建行为进行处罚后，应当将违建情况、听证情况、处罚决定及执行情况等在新闻媒体和相关网站上进行公示”。
《襄樊市市区经营性建设用地规划容积率指标管理暂行办法》（襄樊政发[2007]57号）根据本通知做相应修改，重新公布。
二○一○年四月二十七日
襄樊市市区经营性建设用地规划容积率指标管理暂行办法
（2007年12月22日市人民政府襄樊政发[2007]57号文件发布，根据2010年4月27日《市政府关于修改〈襄樊市市区经营性建设用地规划容积率指标管理暂行办法〉的通知》修订）
第一条 为了进一步规范经营性建设用地规划容积率指标的管理工作，维护建设市场的公开、公平、公正，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部22号令）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经营性建设用地，是指在城市规划区内以招标、拍卖或者挂牌等方式取得的，从事商业、旅游、娱乐和商品住宅开发等经营性活动的建设用地。
第三条 经营性建设用地出让前，规划行政主管部门应当根据总规制定控制性详细规划，依据控制性详细规划提出规划设计条件及附图，科学确定容积率和其他开发强度指标。
第四条 经营性建设用地的规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可、建设项目竣工验收及备案时的建筑面积应当与核定的容积率指标等规划设计条件保持一致。建筑面积的计算按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行。
分期开发建设的，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，不得突破规划条件的规定。各期开发的建筑面积按规划方案划分，按建筑方案核定。
第五条 容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划用地面积之比。
土地使用权一经出让，任何单位和个人无权擅自修改规划设计条件确定的容积率，确需要修改的，应当符合以下条件之一：
（一）城市总体（分区、专业）规划修改造成设计条件变化的；
（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设等公共利益需要，导致已出让的地块及相关建设条件发生变化的；
（三）经评估确需修改的。
第六条 建设单位申请修改容积率指标，按以下程序办理：
（一）申请。建设单位应当向市规划行政主管部门提出书面申请，并附规划建筑设计方案；
（二）论证。市规划行政主管部门对申请进行初审。经初审需要修改的,应当组织专家、利害关系人和有关部门参加的听证或论证会，并向社会公示。经听证或论证认为确需修改容积率的，应提出修改建议并附听证、论证、公示结论等相关资料报市人民政府；
（三）报批。市人民政府根据市规划行政主管部门报送的资料进行审查或备案，修改容积率指标涉及控制性详规的由市人民政府批准。必要时组织市规划、发改、建设、国土资源、房产管理、财政、监察等相关部门再次进行论证。修改容积率指标涉及修建性详规的，由市规划局批准，并于批准后10日内报市人民政府备案；
（四）修改。经市人民政府或规划行政主管部门批准调增容积率的，建设单位应当与国土资源部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费后方可办理后续的规划审批手续。
容积率修改涉及控制性详细规划的，应当依法先行修改控制性详细规划。
第七条 市规划行政主管部门因本办法第五条原因需要修改容积率指标的，应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害人合法权益造成损失的，应当依法予以补偿。
第八条 未经批准，擅自提高容积率、超建面积的按以下规定处理：
（一）超过《建设工程规划许可证》许可的建筑面积1%以内（含1%），尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，不予处罚；情节严重，无法采取改正措施消除影响的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程总造价5%的罚款；
（二）超过《建设工程规划许可证》许可的建筑面积1%以上，尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程总造价的5%的罚款；情节严重，无法采取改正措施消除影响的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程总造价5%的罚款；
（三）按上述规定处罚后，建设工程面积仍超出容积率指标的，超出面积按国土资源部有关规定补交土地出让金。
第九条 罚款应当在十五日内缴纳。未在规定期限内缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。罚款未缴清之前，规划部门不予办理竣工规划验收手续。
第十条 对于擅自提高容积率、超建面积的违建行为进行处罚，依法应当召开听证会的，应当依法组织听证。对违建行为进行处罚后，应当将具体违建情况、听证情况、处罚决定及执行情况等在新闻媒体和相关网站上进行公示。
第十一条 因增加容积率而需补交的土地出让金、各项规费和缴纳的罚款，不得减、免、缓。
第十二条 规划行政主管部门进行建设项目竣工规划验收时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，并重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和建筑面积。总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的总建筑面积的，应当依法查处并抄告国土资源、城管、建设、房产管理等相关部门。对于未按规定整改到位、未补交出让金或者罚款的建设项目，建设部门不予办理竣工验收备案，房产管理部门不予房屋产权登记，国土资源部门不予办理土地使用权登记手续。
第十三条 市规划行政主管部门和市行政监察主管部门应当把经营性用地容积率规范管理纳入城乡规划效能监察的工作内容，加强监察。
第十四条 对市规划、建设、城管、国土资源等行政主管部门工作人员在经营性用地容积率管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由市人民政府、上级主管部门或者监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十五条 本办法自2010年5月1日起施行。
