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流通环节食品安全监督管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 21:42:43  浏览:9513   来源:法律资料网
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流通环节食品安全监督管理办法

国家工商行政管理总局


国家工商行政管理总局令第43号


  《流通环节食品安全监督管理办法》已经中华人民共和国国家工商行政管理总局局务会审议通过,现予公布,自公布之日起施行。

                                                                                                                                                   局 长 周伯华

二〇〇九年七月三十日



流通环节食品安全监督管理办法



第一章 总 则



  第一条 为了加强流通环节食品安全监督管理,维护食品市场秩序,根据《中华人民共和国食品安全法》(以下简称《食品安全法》)、《中华人民共和国食品安全法实施条例》(以下简称《食品安全法实施条例》)等法律、法规的规定,制定本办法。

  第二条 在中华人民共和国境内从事流通环节食品经营,应当遵守本办法。

  第三条 食品经营者应当依照法律、法规和食品安全标准从事食品经营活动,建立健全食品安全管理制度,采取有效管理措施,保证食品安全。

  食品经营者对其经营的食品安全负责,对社会和公众负责,承担社会责任。

  第四条 工商行政管理机关依照法律、法规和国务院规定的职责以及本办法的规定,对流通环节食品安全进行监督管理。

  第五条 县级及其以上地方工商行政管理机关在当地人民政府的统一领导下,负责本辖区内流通环节食品安全监督管理。

  第六条 县级及其以上地方工商行政管理机关应当与其他食品监督管理部门加强沟通、密切配合,按照职责分工,依法行使职权,承担责任。

  第七条 鼓励和支持食品经营者为提高食品安全水平采用先进技术和先进管理规范。

  第八条 县级及其以上地方工商行政管理机关应当依照法律、法规和本办法的规定公布食品安全信息,为公众咨询、投诉、举报提供方便;任何组织或者个人有权向工商行政管理机关举报食品经营中违反本办法的行为,有权了解食品流通安全信息,对流通环节食品安全监督管理工作提出意见和建议。



第二章 食品经营



  第九条 禁止食品经营者经营下列食品:

  (一)用非食品原料生产的食品或者添加食品添加剂以外的化学物质和其他可能危害人体健康物质的食品,或者用回收食品作为原料生产的食品;

  (二)致病性微生物、农药残留、兽药残留、重金属、污染物质以及其他危害人体健康的物质含量超过食品安全标准限量的食品;

  (三)营养成分不符合食品安全标准的专供婴幼儿和其他特定人群的主辅食品;

  (四)腐败变质、油脂酸败、霉变生虫、污秽不洁、混有异物、掺假掺杂或者感官性状异常的食品;

  (五)病死、毒死或者死因不明的禽、畜、兽、水产动物肉类及其制品;

  (六)未经动物卫生监督机构检疫或者检疫不合格的肉类,或者未经检验或者检验不合格的肉类制品;

  (七)被包装材料、容器、运输工具等污染的食品;

  (八)超过保质期的食品;

  (九)无标签的预包装食品;

  (十)国家为防病等特殊需要明令禁止经营的食品;

  (十一)食品的标签、说明书不符合《食品安全法》第四十八条第三款规定的食品;

  (十二)没有中文标签、中文说明书或者中文标签、中文说明书不符合《食品安全法》第六十六条规定的进口的预包装食品;

  (十三)其他不符合食品安全标准或者要求的食品。

  对因标签、标识或者说明书不符合食品安全标准而被停止经营的食品,在食品生产者采取补救措施且能保证食品安全的情况下可以继续销售;销售时应当向消费者明示生产者采取的补救措施。

  第十条 从事食品经营,应当依法取得《食品流通许可证》,凭《食品流通许可证》办理工商登记,领取营业执照。未取得《食品流通许可证》和营业执照的,不得从事食品经营。

  食品经营者的经营条件发生变化,不符合食品经营要求的,食品经营者应当立即采取整改措施;有发生食品安全事故的潜在风险的,应当立即停止食品经营活动,并向所在地县级工商行政管理机关报告;需要重新办理许可手续的,应当依法办理。

  第十一条 食品经营企业应当建立健全本单位的食品安全管理制度,组织职工参加食品安全知识培训,学习食品安全法律、法规、规章、标准和其他食品安全知识,并建立培训档案;配备专职或者兼职食品安全管理人员,做好对所经营食品的检验工作,依法从事食品经营活动。

  第十二条 食品经营者应当建立并执行从业人员健康检查制度和健康档案制度。食品经营从业人员每年应当进行健康检查,取得健康证明后方可从事食品经营,其检查项目等事项应当符合所在地省、自治区、直辖市的规定。患有《食品安全法》、《食品安全法实施条例》规定的不得从事接触直接入口食品工作疾病的从业人员,不得从事接触直接入口食品的工作。

  第十三条 食品经营者采购食品,应当查验供货者的许可证、营业执照和食品合格的证明文件。

  食品经营企业应当建立食品进货查验记录制度,如实记录食品的名称、规格、数量、生产批号、保质期、供货者名称及联系方式、进货日期等内容。

  鼓励其他食品经营者按照前款规定建立进货查验记录制度。

  实行统一配送经营方式的食品经营企业,可以由企业总部统一查验供货者的许可证、营业执照和食品合格的证明文件,进行食品进货查验记录,可将有关资料复印件留存所属相关经营企业备查,也可以采用信息化技术,联网备查。

  第十四条 从事食品批发业务的经营企业销售食品,应当如实记录批发食品的名称、规格、数量、生产批号、保质期、购货者名称及联系方式、销售日期等内容,或者保留载有上述信息的销售票据。

  从事批发业务的食品经营企业应当向购货者开具载有前款规定信息的销售票据或者清单,同时加盖印章或者签字。

  第十五条 食品进货查验记录、批发记录或者票据应当真实,保存期限不得少于二年。

  第十六条 鼓励食品经营者采用先进技术手段,记录法律、法规及本办法要求记录的事项。

  第十七条 食品经营者贮存、运输和装卸食品的容器、工具和设备应当安全、无害,保持清洁,防止食品污染,并符合保证食品安全所需的温度等特殊要求,不得将食品与有毒、有害物品一同运输。

  第十八条 食品经营者对贮存、销售的食品应当定期进行检查,查验食品的生产日期和保质期,及时清理变质、超过保质期及其他不符合食品安全标准的食品,主动将其退出市场,并做好相关记录。

  第十九条 食品经营者贮存散装食品,应当在贮存位置标明食品的名称、生产日期、保质期、生产者名称及联系方式等内容。

  食品经营者销售散装食品,应当在散装食品的容器、外包装上标明食品的名称、生产日期、保质期、生产经营者名称及联系方式等内容。

  食品经营者销售生鲜食品和熟食制品,应当符合食品安全所需要的温度、空间隔离等特殊要求,防止交叉污染。

  第二十条 食品经营者销售的预包装食品的包装上,应当有标签。标签内容应当符合《食品安全法》第四十二条的规定。

  食品的标签、说明书,不得含有虚假、夸大的内容,不得涉及疾病预防、治疗功能。

  食品的标签、说明书应当清楚、明显,容易辨识。

  食品经营者应当按照食品标签标示的警示标志、警示说明或者注意事项的要求,销售预包装食品。

  第二十一条 食品经营者应当主动向消费者提供销售凭证,对不符合食品安全标准的食品履行更换、退货等义务。

  鼓励食品经营者在其销售食品的包装上附加特殊身份标记,将其销售的食品与其他食品经营者销售的食品相区分。

  第二十二条 食品集中交易市场的开办者、食品经营柜台的出租者和食品展销会的举办者,应当依法履行下列管理义务:

  (一)审查入场食品经营者的《食品流通许可证》和营业执照;

  (二)明确入场食品经营者的食品安全管理责任;

  (三)定期对入场食品经营者的经营环境和条件进行检查;

  (四)建立食品经营者档案,记载市场内食品经营者的基本情况、主要进货渠道、经营品种、品牌和供货商状况等信息;

  (五)建立和完善食品经营管理制度,加强对食品经营者的培训;

  (六)设置食品信息公示媒介,及时公开市场内或者行政机关公布的相关食品信息;

  (七)其他应当履行的食品安全管理义务。

  食品集中交易市场的开办者、食品经营柜台的出租者和食品展销会的举办者发现食品经营者不具备经营资格的,应当禁止其入场销售;发现食品经营者不具备与所经营食品相适应的经营环境和条件的,可以暂停或者取消其入场经营资格;发现经营不符合食品安全标准的食品或者有其他违法行为的,应当及时制止,并立即将有关情况报告辖区工商行政管理机关。

  第二十三条 食品经营者应当建立并执行食品退市制度。食品经营者发现其经营的食品不符合食品安全标准,应当立即停止经营,下架单独存放,通知相关生产经营者和消费者,并记录停止经营和通知情况,将有关情况报告辖区工商行政管理机关。

  食品经营者未依照前款规定停止经营不符合食品安全标准的食品的,工商行政管理机关可以责令其停止经营。

  第二十四条 食品广告的内容应当真实合法,不得含有虚假或者夸大的内容,不得涉及疾病预防、治疗功能。

  食品广告中不得含有食品安全监督管理部门或者承担食品检验职责的机构、食品行业协会、消费者协会向消费者推荐食品的内容。

  第二十五条 社会团体或者其他组织、个人在虚假广告中向消费者推荐食品,使消费者的合法权益受到损害的,与食品生产经营者承担连带责任。

  第二十六条 食品经营企业应当制定食品安全事故处置方案,定期检查本企业各项食品安全防范措施的落实情况,及时消除食品安全事故隐患。

  发生食品安全事故的食品经营者对导致或者可能导致食品安全事故的食品及原料、工具、设备等,应当立即采取封存等控制措施,并自事故发生之时起2小时内向所在地县级人民政府卫生行政部门报告。

  第二十七条 鼓励食品集中交易市场的开办者、食品经营柜台的出租者、食品展销会的举办者和有条件的食品经营企业配备必要的检测设备,对食品进行自检或者送检。



第三章 监督管理



  第二十八条 县级及其以上地方工商行政管理机关应当按照当地人民政府组织制定的本行政区域的食品安全年度监督管理计划开展工作。

  第二十九条 县级及其以上地方工商行政管理机关履行流通环节食品安全监督管理职责,有权采取《食品安全法》第七十七条规定的监督管理措施。

  第三十条 县级及其以上地方工商行政管理机关应当严格落实监管责任,开展食品市场监督检查。食品经营者应当接受和配合工商行政管理机关的监督检查。

  第三十一条 县级及其以上地方工商行政管理机关进行监督检查时,应当记录监督检查的情况,发现有违法行为的,应当如实记录,经监督检查人员和食品经营者签字后归档,并依法查处;对依法应当立案查处或者移送其他机关依法处理的,应当在监督检查记录中载明。

  监督检查记录保存期限应当符合档案管理相关规定。

  第三十二条 县级及其以上地方工商行政管理机关应当建立食品经营者食品安全信用档案,记录许可证照颁发、日常监督检查结果、违法行为的查处和食品经营者停止经营不符合食品安全标准的食品等情况。依托金信工程,将食品经营者的食品安全信用情况作为企业信用分类监管、个体工商户分层分类监管、市场信用分类监管制度的重要内容,对有不良信用记录的食品经营者增加监督检查频次,加强监督管理。

  第三十三条 县级及其以上地方工商行政管理机关应当加强对食品经营者经营活动的日常监督检查;发现不符合食品经营要求情形的,应当责令立即纠正,并依法予以处理;不再符合经营许可条件的,应当依法撤销相关许可。

  第三十四条 县级及其以上地方工商行政管理机关应当对国务院卫生行政部门公布的添加或者可能添加到食品中的非食品用化学物质和其他可能危害人体健康的物质采取相应的监督管理措施。

  县级及其以上地方工商行政管理机关在监督检查中发现不符合食品安全标准的食品,责令食品经营者停止经营的,应当及时追查食品来源和流向;涉及其他地区的,应当及时报告上级工商行政管理机关,书面通报相关地工商行政管理机关依法查处。

  第三十五条 县级及其以上地方工商行政管理机关在监督检查中发现食品经营者经营不符合食品安全标准的食品,其原因是由其他环节引起的,应当及时书面通报有关主管部门。

  第三十六条 县级及其以上地方工商行政管理机关应当公布本单位的电子邮件地址或者电话,接受咨询、投诉、举报;对接到的咨询、投诉、举报,应当依照《食品安全法》第八十条的规定进行答复、核实、处理,并对咨询、投诉、举报和答复、核实、处理的情况予以记录、保存。

  第三十七条 县级及其以上地方工商行政管理机关应当依照《食品安全法》的有关规定和当地人民政府的食品监测计划,对流通环节食品进行定期或者不定期的抽样检验。

  县级及其以上地方工商行政管理机关对当地人民政府制定的本行政区域的食品安全年度监督管理计划中确定的重点食品、消费者申(投)诉及举报比较多的食品、市场监督检查中发现问题比较集中的食品,以及根据查办案件、有关部门通报的情况,对流通环节的食品是否符合食品安全标准进行不定期抽样检验。

  第三十八条 县级及其以上地方工商行政管理机关在执法工作中需要对食品进行检验的,应当委托符合《食品安全法》规定的食品检验机构进行检验,并支付相关费用。

  第三十九条 县级及其以上地方工商行政管理机关实施食品抽样检验以及快速检测工作,应当购买样品,支付相关费用;不收取食品经营者的检验费和其他任何费用,所需经费由同级财政列支。

  第四十条 县级及其以上地方工商行政管理机关对食品进行抽样检验时,应当制作抽样检验工作记录,现场检查所抽检食品的相关票证、货源、数量、存货量、销售量等;应当要求检验机构按照国家规定的采样规则进行取样,并将抽样检验结果通知标称的食品生产者。

  第四十一条 县级及其以上地方工商行政管理机关依法开展抽样检验时,被抽样检验的经营者应当配合抽样检验工作,如实提供被抽样检验食品的相关票证、货源、数量、存货地点、存货量、销售量等信息。

  第四十二条 对检验结论有异议的,可以依法进行复检。被抽样检验的经营者或者标称的生产者,应当向承担复检工作的食品检验机构申请复检,并说明理由。

  复检机构名录由国务院认证认可监督管理、卫生行政、农业行政等部门共同公布。复检机构出具的复检结论为最终检验结论。

  复检机构由复检申请人自行选择。复检机构与初检机构不得为同一机构。

  复检结论表明食品合格的,复检费用由抽样检验的部门承担;复检结论表明食品不合格的,复检费用由食品生产经营者承担。

  第四十三条 组织实施抽样检验的县级及其以上地方工商行政管理机关应当自收到检验结果五个工作日内,将抽样检验结果通知被抽样检验人,责令其停止销售不符合食品安全标准的食品,监督其他食品经营者对同一批次的食品下架退市,并按照有关规定,准确、及时、客观地公布食品安全抽样检验信息。

  第四十四条 组织实施抽样检验的县级及其以上地方工商行政管理机关对抽样检验中发现的不属于自己管辖的食品安全案件线索,应当及时书面通报有管辖权的工商行政管理机关或者移送有关执法机关处理。

  第四十五条 县级及其以上地方工商行政管理机关在食品安全监督管理工作中可以采用《食品安全法实施条例》第五十条的规定认定的快速检测方法对食品进行初步筛查;对初步筛查结果表明可能不符合食品安全标准的食品,应当依照《食品安全法》第六十条第三款的规定进行检验。初步筛查结果不得作为执法依据。

  第四十六条 境外发生的食品安全事件可能对我国境内造成影响,或者在进口食品中发现严重食品安全问题的,县级及其以上地方工商行政管理机关接到国家出入境检验检疫部门有关通报后,应当采取相应处理措施。

  县级及其以上地方工商行政管理机关接到国家出入境检验检疫部门通报的有关进出口食品安全信息,必要时应当采取相应处理措施。

  县级及其以上地方工商行政管理机关在监督检查中发现进口食品存在安全问题的,应当及时将获知的涉及进出口食品安全的信息向国家出入境检验检疫部门通报。

  第四十七条 鼓励县级及其以上地方工商行政管理机关建立食品经营主体数据库、监督检查数据库、典型案例数据库,依托12315行政执法网络,运用先进技术手段加强食品监督检查工作,提高食品安全监督管理水平。

  第四十八条 县级及其以上地方工商行政管理机关在日常监督管理中发现食品安全事故,或者接到有关食品安全事故的举报,应当立即向当地卫生行政部门通报。

  发生食品安全事故的,事发地工商行政管理机关应当按照国务院有关部门制定的食品安全事故调查处理办法,在当地人民政府统一领导下,配合卫生行政等相关部门,及时作出反应,采取措施控制事态发展,并及时向上级工商行政管理机关报告。

  调查食品安全事故,应当坚持实事求是、尊重科学的原则,及时、准确查清事故性质和原因。认定事故责任,提出整改措施。

  任何单位或者个人不得对食品安全事故隐瞒、谎报、缓报,不得毁灭有关证据。

  第四十九条 县级及其以上地方工商行政管理机关参与食品安全事故调查时,有权向有关单位和个人了解与食品安全事故有关的情况,要求提供相关资料和样品;有关单位和个人应当配合食品安全事故调查处理工作,按照要求提供相关资料和样品,不得拒绝。

  任何单位或者个人不得阻挠、干涉食品安全的调查处理。

  第五十条 县级及其以上地方工商行政管理机关可以向社会公布下列食品安全日常监督管理信息:

  (一)依照《食品安全法》实施行政许可的情况;

  (二)责令停止经营的食品、食品添加剂、食品相关产品的名录;

  (三)查处食品经营者违法行为的情况;

  (四)专项检查整治工作情况;

  (五)法律、行政法规规定的其他食品安全日常监督管理信息。

  县级及其以上地方工商行政管理机关依据职责公布食品安全日常监督管理信息;涉及其他食品安全监督管理部门职责的,应当联合公布。

  公布食品安全日常监督管理信息,应当做到准确、及时、客观,同时对有关食品可能产生的危害进行解释、说明。

  具体日常监督管理信息公布制度由省级工商行政管理机关依照本办法制定。

  第五十一条 县级及其以上地方工商行政管理机关获知《食品安全法》第八十二条第一款规定的需要统一公布的信息,应当向上级工商行政管理机关报告,由上级机关立即报告国务院卫生行政部门;必要时,可以直接向国务院卫生行政部门报告。

  县级及其以上地方工商行政管理机关应当与其他食品安全监督管理部门相互通报获知的食品安全信息。

  第五十二条 省、自治区、直辖市工商行政管理机关应当配合同级卫生行政部门制定本行政区域的食品安全风险监测方案。

  县级及其以上地方工商行政管理机关应当协助收集《食品安全法实施条例》第十三条第一款规定的食品安全风险评估信息和资料。

  省、自治区、直辖市工商行政管理机关应当配合同级卫生行政部门对食品安全国家标准和食品安全地方标准的执行情况分别进行跟踪评价。

  省、自治区、直辖市工商行政管理机关应当收集、汇总食品安全标准在执行过程中存在的问题,并及时向同级卫生行政部门通报。



第四章 法律责任



  第五十三条 违反本办法第九条第一款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)、(八)、(十)、(十三)项,第二十三条第二款的规定的,没收违法所得、违法经营的食品和用于违法经营的工具、设备、原料等物品;违法经营的食品货值金额不足一万元的,并处二千元以上五万元以下罚款;货值金额一万元以上的,并处货值金额五倍以上十倍以下罚款;情节严重的,吊销许可证。

  第五十四条 违反本办法第十条的规定,未经许可从事食品经营活动的,没收违法所得、违法经营的食品和用于违法经营的工具、设备等物品;违法经营的食品货值金额不足一万元的,并处二千元以上五万元以下罚款;货值金额一万元以上的,并处货值金额五倍以上十倍以下罚款。

  第五十五条 违反本办法第十二条的规定,安排患有《食品安全法》第三十四条以及《食品安全法实施条例》第二十三条所列疾病的人员从事接触直接入口食品的工作,或者违反本办法第十三条第一款、第二款,第十四条第一款,第十五条,第十八条,第十九条,第二十条第二款的规定的,责令改正,给予警告;拒不改正的,处二千元以上二万元以下罚款;情节严重的,责令停产停业,直至吊销许可证。

  第五十六条 违反本办法第九条第一款第(七)、(九)、(十一)、(十二)项,第二十条第一款的规定的,没收违法所得、违法经营的食品和用于违法经营的工具、设备等物品;违法经营的食品货值金额不足一万元的,并处二千元以上五万元以下罚款;货值金额一万元以上的,并处货值金额二倍以上五倍以下罚款;情节严重的,责令停产停业,直至吊销许可证。

  第五十七条 违反本办法第十七条的规定,食品经营企业未按照要求进行食品运输的,责令改正,给予警告;拒不改正的,责令停产停业,并处二千元以上五万元以下罚款;情节严重的,由原发证部门吊销许可证。

  第五十八条 违反本办法第二十二条第一款第(一)、(二)、(三)项及第二款的规定的,处二千元以上五万元以下罚款;造成严重后果的,责令停业,由原发证部门吊销许可证。

  第五十九条 违反本办法第二十四条第一款的规定的,责令广告主停止发布广告,并以等额广告费用在相应范围内公开更正清除影响,并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。违反本办法第二十四条第二款的规定的,没收违法所得,依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予记大过、降级或者撤职的处分。

  第六十条 违反本办法第二十六条第二款的规定,食品经营企业在发生食品安全事故后未进行处置、报告的,按照工商行政管理机关职责分工,责令改正,给予警告;毁灭有关证据的,责令停业,并处二千元以上十万元以下罚款;造成严重后果的,由原发证部门吊销许可证。

  第六十一条 食品经营者的经营条件发生变化,未依照本办法第十条第二款规定处理的,责令改正,给予警告;造成严重后果的,依照《食品安全法》第八十五条的规定给予处罚。

  第六十二条 有下列行为之一的,责令改正,拒不改正的,处以一万元以下罚款:

  (一)食品经营者聘用未取得健康证明的人员从事食品经营的;

  (二)食品经营者未主动向消费者提供销售凭证,或者拒不履行不符合食品安全标准的食品更换、退货等义务的;

  (三)食品经营者拒绝工商行政管理机关依法开展监督检查的。

  第六十三条 违反本办法的规定,有下列行为之一的,责令改正,拒不改正的,处以一万元以下罚款;情节严重的,处以一万元以上三万元以下罚款:

  (一)从事批发业务的食品经营企业没有向购货者开具销售票据或者清单的;

  (二)食品集中交易市场的开办者、食品经营柜台的出租者和食品展销会的举办者没有建立食品经营者档案、记载市场内食品经营者的基本情况、主要进货渠道、经营品种、品牌和供货商状况等信息;没有设置食品信息公示媒介,及时公开市场内或者行政机关公布的相关食品信息的。

  第六十四条 食品经营者主动消除或者减轻违法行为危害后果,或者有其他法定情形的,应当从轻、减轻处罚。

  违法行为轻微并及时纠正,没有造成危害后果的,不予处罚。

  第六十五条 县级及其以上地方工商行政管理机关在监督检查中发现食品经营者违反本办法规定涉嫌犯罪的,应当依法移送公安机关。

  第六十六条 县级及其以上地方工商行政管理机关不履行食品安全监督管理法定职责、日常监督检查不到位或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予记大过或者降级的处分;造成严重后果的,给予撤职或者开除的处分;其主要负责人应当引咎辞职。



第五章 附 则



  第六十七条 食用农产品的监督管理适用《中华人民共和国农产品质量安全法》。

  第六十八条 本办法由国家工商行政管理总局负责解释。

  第六十九条 本办法自公布之日起施行。


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房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值,而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中,房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
  一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
  关于房屋承租人优先购买权制度,学术界和实务界至今仍存在存废之争。
  主张该制度存在的理由的有:第一,房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值,可以充分发挥物的效用,提高物的使用效率,维护既有的物的使用关系,稳定社会经济秩序。第二,体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中,承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权,承租人被当然推定为“弱者”,如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益,所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买,反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正,这是法律公平实现的更高层次。
  与此相对,有大批学者主张废止,理由是:第一,所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权,是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制,是对意思自治原则的侵犯,同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利,为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二,立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊,造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约,双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利,出租人再实际低价转让给第三人,而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态,房屋交易遥遥无期,善意买受人的利益遭到极大的破坏,交易安全无从谈起。 3第三,通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利,但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发,为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四,立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的,随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立,房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式,承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要,而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
  二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
  纵观上述反对与赞成的声音,虽然反对的理由有合理成分,但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配,体现其支配权的过程,具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权,但要在法律规定的范围内进行,不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益,所以,所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用,第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租,而是出于居住、营业等需求,实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态,对承租人而言,如没有优先购买权对出租人的约束,其合法权益很难得保护。现阶段,虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化,但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势,保留此项制度非常必要,至于立法本身存在的弊端,则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
  三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
  (一)房屋承租人优先购买权的效力
  房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的,先买权在我国现行立法也叫优先购买权,优先购买权既有物权效力的优先购买权,也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人,具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张,不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值,笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性,确立债权属性,意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系,而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系,承租人的优先权应是优先于第三人取得物权,第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下,承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则,但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容,实现了法律体系内部的和谐统一。
  (二)关于同等条件的司法判定
  同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同,只要基本对等,并且不损害出租人的合法权益,不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准,有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折算法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破,增加基于特定第三人产生的人格利益,转移到房屋价款之中,有其合理的部分,也符合市场经济规律的发展,但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
  ()关于损害承租人优先购买权的救济期限
  除斥期间仅适用于形成权,期间届满权利当然消灭。据此,如将承租人的优先购买权定性为形成权,除斥期间届满后,承租人便不可主张权利,出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由,承租人的实体权利会消灭,并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定,这样不利于完整地保护承租人的权利。所以,对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年,考虑到救济期限太长不利于鼓励交易,太短不利于维护承租人的利益,所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋,第三人又多次易手的情形,如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权,多年以后再主张,对出租人和第三人来说不公平,建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算,但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外,《民法通则》第138条规定:“超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制”,适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处,也给承租人的权利实现提供了多种可能。
  ()对承租人的限制
  1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的,才享有优先购买权,出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋,按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解,承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系,故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租,从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发,由次承租人享有优先购买权较合理,但如果承租人转租未经出租人同意,承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时,房屋可分割出卖的,各承租人仅对承租的部分享有优先购买权,承租人就承租部分放弃优先购买权的,其他承租人对此不能主张优先购买权;不可分割的,各承租人能协商一致的按协商结果处理,不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权,若放弃则按比例大小依次类推。
  (五)与其他权利冲突的解决
  1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产,在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下,第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”,基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权,据此,承租人不能再主张优先购买权,不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的,承租人的优先购买权是基于债权关系产生的,根据物权优于债权的原理,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定,出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人,承租人未到场的视为放弃。据此,承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖,则成为竞买人,所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买,应建议承租人享有报价的权利,如现场竞价低于承租人的报价,由承租人以报价买受房屋。

  北安市法院 王胜宇

北京市人民政府办公厅转发市国土房管局关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知

北京市人民政府办公厅


京政办发[2001]97号



北京市人民政府办公厅转发市国土房管局关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知





各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:
市国土房管局制订的《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》已经市政府领导同志同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。



二〇〇一年十二月三十日




北京市绿化隔离地区土地置换管理办法



第一章 总 则


第一条 为加快本市绿化隔离地区建设,规范土地利用,加强新村建设中的房屋销售、出租和权属管理,根据国家及北京市的有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所指的绿化隔离地区是指城区中心大团与10个城市边缘集团之间的环状地带,以绿化建设为主,绿化配套及新村建设为辅的地区,涉及朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、昌平区、大兴区、中关村地区及其周边涉及绿化环境建设的地区,也适用本办法。
绿化隔离地区建设涉及土地置换审批、土地房屋登记发证以及房屋销售、出租的,适用本办法。
第三条 绿化隔离地区建设应当确保实现绿化用地125平方公里,其中非农业建设用地规模不得超过经认定的原有用地规模。
第四条 绿化隔离地区建设应当符合土地利用总体规划和有关专项规划。在绿化建设中,应当按照农用地置换周转计划实施。
农用地置换周转计划由各有关区国土房管局会同有关部门共同编制,报市国土房管局批准。农用地置换周转期限不得超过两年,周转期满后应当实现农用地总量不减少。
市国土房管局应当会同有关部门,根据全市住房建设计划和农民搬迁、商品房销售情况,每年安排一定比例的土地,用于绿化隔离地区新村建设。
第五条 各有关区政府、市政府各有关部门要加强对绿化隔离地区土地置换工作的领导,保证土地置换的顺利进行。
各有关单位和个人应当服从绿化隔离地区建设的需要,积极支持和配合土地置换工作的实施,确保土地置换工作的正常进行。

第二章 土地置换的审批

第六条 符合下列条件之一的,可以申请土地置换。
(一)新村建设以及乡镇企业向工业小区集中时,符合农用地置换周转计划的,经所在区国土房管局审核,区政府批准后,可利用整理旧址复垦的农用地(绿化用地)与需占用的耕地进行置换。
(二)国有企业用地或者其他国有建设用地与农村集体土地进行置换的,经双方同意,报市国土房管局审核,经市政府批准后,可利用整理国有建设用地复垦出的农用地(绿化用地)与需占用农村集体耕地进行置换。
第七条 申请土地置换的建设单位应当向所在区国土房管局提供下列文件:
(一)土地置换申请书(呈报表);
(二)项目建议书的批准文件和规划批准文件;
(三)置换土地附图(图中应当注明建设用地、绿化用地及新村建设自用或开发用地的范围);
(四)土地置换协议书或土地置换方案。
第八条 区国土房管局在受理置换申请之日起10个工作日内完成审核,上报审批。其中需由市政府批准土地置换的,由区政府报市政府审批;需由区政府批准土地置换的,要同时报市国土房管局备案。
土地置换经批准后,原土地所有权、使用权作相应变更,置换双方要尽快实施置换方案,并保证农用地总量不减少。
第九条 农村宅基地、乡镇企业用地及其它农村集体土地,置换后需要征为国有的,由区国土房管局在受理置换申请之日起15个工作日内,在办理土地置换手续时一并办法征地申报手续。经区政府同意,持下列材料报市国土房管局审核:
(一)项目批准文件和规划批准文件;
(二)建设用地申请表、呈报说明书和有关方案;
(三)项目投资单位与农村集体经济组织签订的明确双方权利与义务的合同;
(四)有关图件。
第十条 市国土房管局收到上报的土地置换和征地材料后,对符合条件的项目,应当在5个工作日内上报市政府。
土地置换和征地经依法批准后,市、区国土房管局应当在收到批件后3个工作日内下发批复,并及时颁发《建设用地批准书》。
第十一条 绿化隔离地区建设中按农民自住房1:0.5比例开发的商品房用地按规定到土地行政主管部门办理土地有偿使用手续,签订《国有土地使用权出让合同》。
可以按划拨方式供地的,由市国土房管局向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》。
第十二条 在实施旧村改造和新村建设时,农民按1:0.5比例建设的商品房部分所缴纳的土地出让金,应按即缴即返的原则办理,作为市政府的投资,主要用于绿化隔离地区大市政配套设施建设。
第十三条 征用土地用于新村建设涉及农业劳动力安置的,由乡(镇)、村农村集体经济组织负责,主要通过农业内部结构调整和发展第二、三产业等形式实施。
第十四条 市绿化隔离地区建设总指挥部审核同意的经营性绿色产业项目,计划部门批准项目建议书后,由土地和规划部门确定项目用地范围。
第十五条 经营性绿化产业项目以及与绿地相适宜的建设项目使用土地,按照下列规定办理用地手续:
(一)绿化用地按农业内部结构调整的有关规定办理。其中,本农村集体经济组织以外的单位和个人投资开发建设的,应当与该农村集体经济组织签订租赁经营合同。
绿色产业项目建成后,区土地行政主管部门可以根据有关规定,向投资者颁发农村集体土地使用证或者他项权利证。经营租赁的最高年限,参照国有土地使用权出让最高年限确定。
(二)与绿地相适宜的建设项目用地,由农村集体经济组织或者其他参与建设的单位或个人,按照本办法规定的土地置换和征地程序办理相关手续。其农用地转用计划列入区农用地置换周转计划内。
(三)利用经营性绿地以及利用与其相适宜的配套建设用地进行国家限制项目建设的,要按程序单独申报。
第十六条 本办法实施后,绿化隔离地区范围内不得占用绿化用地用于非农业建设。确需占用的,必须严格按照国家有关法律、法规及农用地转用和土地征(占)用的程序审查报批。

第三章 房屋搬迁

第十七条 依据京政办发[2000]20号文件有关规定,自2000年4月1日起至绿化隔离地区建设完成之前,除有关部门另有规定外,在绿化隔离地区暂停办理下列事项:
(一)入户和分户;
(二)新批宅基地;
(三)在原宅基地范围内房屋的新建、改建、扩建;
(四)现有房屋买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产。
暂停限期内,擅自办理上述事项的,房屋搬迁时不予认可。
第十八条 住户房屋搬迁的,可按下列不同情况分别予以补偿。
(一)在搬迁范围内有本市常驻户口和正式住房的住户,可以按照建安造价购买新建楼房,住户原有正式住房由农村集体经济组织按照建筑面积重置价格结合成新予以补偿。经乡(镇)政府批准,也可采取产权对换、差价补偿等形式取得新建楼房,购买及以其它方式取得的房屋数量由乡(镇)政府确定,但不得超过人均建筑面积50平方米。
在搬迁范围内有正式住房,但是户口在本市其他地区的住户,由农民集体经济组织按照腾退房屋重置价格结合成新予以补偿,也可按照原房建筑面积采取产权兑换、差价补偿的形式取得新建楼房。取得新建楼房面积由乡(镇)政府确定,但每处宅基地取得的新建楼房面积不得超过100平方米。
(二)申请自行安置的住户,可以领取腾退费。腾退费由农村集体经济组织胺其原有正式住房的建筑面积重置价格结合成新的2倍计算。
(三)申请外迁安置的住户,其原有正式住房,由农村集体经济组织按重置价格结合成新予以补偿,同时按每人1万元的标准发放搬迁安置费。接收迁入的乡(镇)、村应当按照当地农民的用地标准安排生产和生活用地。
第十九条 不宜在隔离地区发展的企业(含中央、市属企业),经其所在地区的区政府认定,应当搬入指定安置地区。接收搬入企业的区、县政府应当合理确定用地规模,对按原用途使用土地的,可以按划拨方式办理用地手续;改变原企业用途的,应依法办理土地有偿使用手续。在开发区进行建设的,按开发区有关规定办理。
第二十条 乡(镇)政府可根据本办法的有关规定,根据本地实际和农民意愿,制定房屋搬迁具体方案,并报所在区政府备案。
对房屋搬迁的具体方案有争议的,由所在区政府协调解决。

第四章 土地房屋登记发证

第二十一条 占用耕地用于绿化建设或者利用拆除宅基地、乡镇企业及其他企业的建筑物腾退出来的土地实现绿化的,农村集体经济组织及有关单位应当及时申请办理登记或土地变更登记。区土地行政主管部门应在登记文件、证书和图件上注明土地类型变更情况。
属于经营性绿色产业项目的,由农村集体经济组织到区土地行政主管部门办理土地登记或变更登记手续。
第二十二条 占用耕地用于非农业建设的,在批准土地置换后15日内,建设单位应当申请办理土地变更登记。区土地行政主管部门应当自受理申请之日起30个工作日内按程序予以登记。
第二十三条 置换中涉及征地和供地的,用地单位在领取《建设用地批准书》后,应当按以下要求申请办理房屋、土地登记手续。
(一)有偿供地的,在土地使用者全部缴纳土地有偿使用费后15日内申请办理土地变更登记。
(二)划拨供地的,土地使用者在领取《国有土地划拨决定书》后15日内申请办理土地变更登记。
(三)在建设项目竣工验收合格后,产权单位应当在30日内申请办理房屋产权登记。
土地、房屋行政主管部门应当自受理申请之日起30个工作日内按程序予以登记,颁发土地证书或房屋所有权证书。

第五章 房屋的出租、销售

第二十四条 出租新建楼房的住户,应当到所在区房屋管理部门办理房屋租赁登记备案手续。
第二十五条 购买新建楼房的住户,可以依有关规定将所购房屋上市出售。
第二十六条 按住户自用房1:0.5比例开发的商品房,需要内销预售的,由建设单位按有关规定到市国土房管局办理内销商品房预售许可证。
商品房需要外销预售的,经市涉外建设项目国家安全事项审查办公室批准后,由市国土房管局办理外销商品房预售许可证和立契过户、产权登记手续。

第六章 附 则


第二十七条 绿化隔离地区建设涉及国有农场的,可参照本办法规定的乡(镇)政府职能,由国有农场组织项目的呈报和实施。
第二十八条 本办法由市国土房管局负责解释,自公布之日起施行。