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关于印发辽阳市农村居民最低生活保障办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 01:22:38  浏览:8864   来源:法律资料网
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关于印发辽阳市农村居民最低生活保障办法的通知

辽宁省辽阳市人民政府办公室


关于印发辽阳市农村居民最低生活保障办法的通知

辽市政办发[2005]3号

各县(市)区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
经市政府同意,现将《辽阳市农村居民最低生活保障办法》印发给你们,请遵照执行。



二OO五年一月二十九日

辽阳市农村居民最低生活保障办法


第一条 为保障我市农村居民的基本生活,进一步完善社会保障体系,促进农村社会稳定和经济发展,根据有关法律、法规、规章的规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称农村居民最低生活保障(以下简称农村低保),是指各级人民政府按照农村低保标准,对持农业户口的困难居民予以适当救助的农村社会救济制度。
第三条 实施农村低保制度应遵循下列原则:
(一) 保障基本生活与应急救助、医疗救助、住房援助、就学援助、社会互助相结合;
(二) 国家保障与法定赡养、扶养、抚养相结合;
(三) 保障标准与经济发展和财政状况相适应;
(四) 公正、公平、公开。
鼓励社会组织和个人为农村低保提供捐赠、资助,所提供的捐赠、资助由民政部门接收并全部用于农村低保。
第四条 市、县(市)区民政部门是农村低保工作的主管部门,财政部门负责对农村低保资金的筹集、管理、监督检查工作,政府其他有关部门按照各自的职责分工负责农村低保有关工作。
市民政部门负责全市农村低保工作的组织协调指导、政策制定和综合管理等项工作。
县(市)区民政部门负责本辖区农村低保具体审批工作。
乡(镇)人民政府(含辖有农村的街道办事处,下同)负责本辖区农村低保的具体管理、审核工作。
村民委员会(含有农业户的社区居民委员会,下同)受县(市)区民政局委托,承担辖区内申请享受农村低保待遇居民家庭收入的核查、初审及低保对象的日常管理与服务工作。
第五条 农村低保标准按照我市农村居民维持最基本生活所必需的衣、食、住、用等费用确定,根据经济发展水平和物价波动情况适时进行调整。具有我市常住农业户口,共同生活的家庭成员年人均收入和实际生活水平低于600元的农村困难居民,均可申请享受农村低保待遇。
第六条 共同生活的家庭成员,是指具有法定赡养和扶(抚)养关系、户口在一起并长期共同生活的成员。具体有:夫妻;父母与未成年或丧失劳动能力的子女(包括养子女、继子女、非婚生子女);祖父母、外祖父母与父母双亡的未成年孙子女、外孙子女;子女与无生活来源的父母、继父母;孙子女与子女双亡的祖父母、外祖父母;兄、姐与父母双亡或父母无力抚养的未成年的弟、妹;其他经民政部门认定长期共同生活的成员。
第七条 夫妻一方持有我市农业户口,其配偶及子女为外市农业户口,在我市定居1年以上的农村困难居民,可以申请享受我市农村低保待遇。
第八条 具有下列情况的家庭和人员,原则上不能享受农村低保待遇:
(一)虽然家庭年人均收入低于农村低保标准,但家中有一定的款物积蓄,能够自行维持基本生活的。
(二)有正常劳动能力,在法定劳动年龄内,无正当理由拒绝参加劳动而造成家庭生活困难的。
(三)3年内自建住房和购买商品房或者高标准装修现有住房的;家中购买高档非生活必需品价值在800元以上的;家中有非经营性机动车辆的;家中安装电话或者家庭成员持有手机且月费用总额超过农村低保月平均标准80%的;有高值收藏或者投资有价证券行为的;有高于当地农村低保月平均标准的馈赠、礼金支出的;安排子女择校就读、出国留学或者子女在义务教育期间入收费学校就读的。
(四)因赌博、吸毒、违法结婚、违法收养等行为造成家庭生活困难,且尚未改正的;经常出入餐饮、娱乐场所消费的。
(五)经县(市)区人民政府认定其他不能享受农村低保待遇的。
第九条 农村低保人员的劳动能力由县(市)区劳动能力状况鉴定委员会指定的医疗机构进行鉴定。
鉴定由本人提出申请,鉴定费用由本人自理。申请人对鉴定结果有异议的,由县(市)区民政部门会同卫生、劳动和社会保障等部门裁决。
其他部门和医疗机构的劳动能力状况鉴定结果经县(市)区劳动能力状况鉴定委员会确认后,方可作为申请农村低保待遇的依据。对阶段性丧失劳动能力和阶段性丧失部分劳动能力的对象每年复查一次。
第十条 农村低保待遇分别按下列规定享受:
(一)根据家庭年人均收入与农村保障标准差额享受。保障金分为每人每年300元(每月25元)和每人每年600元(每月50元)两个档次。
(二) 无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人和扶(抚)养人,或虽有法定赡养、扶(抚)养人,但其无赡养、扶(抚)养能力的,按照农村低保标准全额享受;
(三)有一定收入的,按家庭人均收入与当地农村低保标准的差额享受;
(四)保障对象中的优抚对象、重度残疾人、高龄老人(70岁以上),在正常享受农村低保待遇的基础上,每人每年增加120元。
第十一条 低保对象的家庭收入,是指家庭成员的全部货币收入和实物收入的总和(按统计部门有关农民人均收入统计口径计算),具体包括:
(一) 农林牧渔、建筑、运输、加工、服务业等经营收入和劳务收入;
(二) 退休金、养老金、补偿金和各种保险金;
(三) 法定赡养人、扶(抚)养人支付或者应当支付的赡养费、扶(抚)养费;
(四) 储蓄存款、有价证券及利息;
(五) 变卖家庭财产所获得的收入;
(六) 特许权使用收入、租赁收入、继承和馈赠收入。
种植、养殖、加工等收入有固定价格的按照固定价格计算,无固定价格的按照市场价格计算。
第十二条 下列收入不计入低保对象家庭收入:
(一)按照国家有关规定享受的荣誉奖金和津贴、优待抚恤金、义务兵的津贴和退伍费用;
(二) 独生子女奖励金,在校学生获得的奖学金、助学金、生活津贴、困难补助等;
(三) 工伤人员的护理费和补助费;
(四) 各级政府给予的临时救济金及社会各界捐赠年累计不超过当地低保标准的款物。
第十三条 家庭人均收入,以申请人提出保障待遇申请之日前12个月的家庭收入为基数计算,计算公式为:家庭年人均收入=家庭前12个月收入总和÷家庭人口数。
家庭成员在法定劳动年龄且有劳动能力(在校生除外)而拒不参加劳动的,按上年度当地人均收入计算其收入;
家庭成员有劳动能力,由于护理重病的配偶或者三代以内直系血亲等特殊原因而无法参加劳动的,按实际收入计算。
家庭成员在外务工或者户口在外地的,如不能出具当地有关收入证明,按照我市城镇自谋职业行业收入评估标准或者上年度人均收入计算收入。
第十四条 赡养费和扶(抚)养费有协议、裁决或判决的,按照协议、裁决或判决的数额计算。没有协议、裁决或判决的,赡养费按照被赡养人子女家庭年人均收入减去当地农村低保标准后剩余部分的50%,除以被赡养人数计算。扶(抚)养费按照给付方收入的25%计算,有多个被扶(抚)养人的,其给付额最高不超过其收入的50%。实际支付赡养费、扶(抚)养费高于上述规定的,按照实际支付的数额计算。
扶(抚)养、赡养义务人家庭人均收入未达到最低生活保障标准的,不计算扶(抚)养费、赡养费。人均收入超过最低生活保障标准的,应当负担扶(抚)养费、赡养费。
第十五条 因土地被征用而获得一次性补偿金的农村居民,原则上3年内不得享受农村低保待遇。
第十六条 符合农村低保条件并且要求享受低保待遇的,应当履行以下程序:
(一) 由户主持户口簿、身份证、家庭成员收入证明和财产状况证明、劳动能力状况证明等有关证件,通过村民委员会向户籍所在地乡(镇)政府提出书面申请。共同生活的家庭成员户口不在一地的,持有关证明向户主户籍所在地乡(镇)政府提出书面申请。
(二) 乡(镇)人民政府对申请对象的家庭收入和实际生活状况进行审核,召开村民代表会议进行民主评议,在村公示3天后无异议的,报县(市)区民政部门审批。
(三) 县(市)区民政部门经审查,对符合条件的予以审批,确定发给保障金数额,发给《辽阳市农村最低生活保障金领取证》(以下简称《领取证》);对不符合条件的,应当书面通知申请人,并说明理由。有异议的,由县(市)区民政部门核实后予以纠正。
第十七条 县(市)区民政部门应当于接到申请之日起20个工作日内(不含公示时间)办结审批手续。保障对象自民政部门批准当月起,享受农村低保待遇。
第十八条 对乡(镇)集中和分散供养的五保对象集中审批办理享受农村低保待遇手续的,按照有关规定认定后,由乡(镇)人民政府报县(市)区民政部门批准。
第十九条 农村低保资金纳入财政预算,实行专户管理,专款专用,不得挤占挪用。市、县(市)区、乡(镇)财政对农村低保资金实行单独核算。
第二十条 市、县(市)区民政部门编制本级年度农村低保资金需求计划,经同级财政部门审核后纳入预算。县(市)区民政部门根据年度预算,按照保障对象人数和保障标准编制每季(月)实际发放保障金需求计划,由财政部门根据每季(月)支出计划定期拨付。保障资金结余的转入下一年度使用。
第二十一条 保障金由县(市)区财政部门指定的金融机构按季以货币形式发放,必要时也可以给予实物。
保障对象可以持《领取证》到指定的金融机构领取保障金,因行动不便或者生活不能自理的,可以由本人委托或者乡(镇)政府指定的人员代领。
第二十二条 县(市)区民政部门、乡(镇)人民政府和村民委员会对无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人和扶(抚)养人的保障对象,应当于每年11月末核查一次;对丧失部分劳动能力的保障对象,每半年核查一次;对有劳动能力的保障对象,每季度核查一次。
第二十三条 保障对象在领取保障金的同时,应当主动如实向乡(镇)政府报告家庭收入变化情况,提出续保申请。连续2次不按规定报告家庭收入变化情况、不提出续保申请的,视为自动放弃低保待遇。
领取保障金的家庭收入状况发生变化时,村民委员会应当于当月告知乡(镇)人民政府,办理停发、减发或者增发保障金的变更手续。乡(镇)人民政府受理后,应当及时报县(市)区民政部门。停发保障金的,由乡(镇)人民政府负责收回《领取证》。
第二十四条 保障对象在执行同一农村低保标准的本县(市)区行政区域内迁移的,由乡镇人民政府办理保障待遇迁移手续,不再履行申请审批手续;跨县(市)区迁移的,持县(市)区民政部门出具的证明,到迁入地重新履行申请手续,审批机关应简化审批程序。
第二十五条 乡(镇)应当建立农村低保对象名册。县(市)区民政部门应当将低保对象的农村低保待遇申请表、收入证明材料等归入个人档案,按户统一编码,装订成册。档案资料录入微机。
第二十六条 县(市)区民政部门、乡(镇)政府按照统一规定的报表格式,对上个月本辖区的低保对象、资金发放、人均补差水平等重要数据进行准确统计后,于每月5日前报上一级民政部门。
第二十七条 民政部门应当每季度或者半年对低保对象的动态变化情况和档案资料进行检查核实。
第二十八条 采取隐瞒、欺骗手段骗取保障金的,由民政、公安部门追回冒领的保障金(实物)。干扰管理机关正常工作秩序及侵犯农村低保工作人员人身权利、构成治安管理处罚的,由公安部门依法处罚。
第二十九条 对为申请享受农村低保待遇对象出具假证的有关单位和人员,视情节给予批评教育或者纪律处分。
第三十条 本办法自发布之日起施行。辽阳市人民政府1997年4月25日发布的《关于实施农村最低生活保障线制度的通知》(辽市政发[1997]17号)同时废止。





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名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定及效力探析

万商天勤律师事务所 何帅领 石杰

摘要:最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》24条对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定条件作出了规定,笔者通过对认定条件的分析,结合实践中的具体情况,对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同及其法律效力的认定进行了初步探讨。
关键词:合作开发房地产 土地使用权转让 合同性质认定 法律效力


由于房地产行业本身所具有的高投资、高风险的特点,房地产合作开发早已成为该行业的常见运作模式,合作开发房地产合同在其中扮演了非常重要的角色。但该合同为合同法上的“无名合同”,长期以来合作开发房地产合同的认定及效力的判定一直没有一个权威的标准,在监管方面亦不尽完善,故在实践中,大量土地转让合同、借款合同、房屋买卖及租赁合同纷纷以“合作开发”、“合建”、“联建”等冠名,以合作开发房地产合同的面目出现。其中,名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的行为尤为常见,对我国的土地管理制度形成了一定程度的影响,已受到了广泛关注,最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)(以下简称“《解释》”)已对其进行了定性1,但对该类型合同的认定及效力方面并未明确规定,以下笔者就该类型合同的认定及法律效力问题进行简要的分析和探讨,以求教于同仁。

一、名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定
按照《解释》,合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可知,合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发房地产合同应当具备三大法律特征。其中,共担风险是其最具实质性的,实践中,那些名不符实的“合作开发房地产合同”的产生的主要原因是有的当事人不愿承担的房地产开发过程中的风险,也正是因为如此,导致这些合同因不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征而被判定为其他性质的合同。
《解释》第24条规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定,认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的条件是提供土地使用权的当事人(下称土地方)不担风险只收取固定利益,实际上就是不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征。由于在实践中不担经营风险的一方通常并非是开发经营的决策方,《解释》24条并未将土地方是否参与项目开发经营作为认定的条件之一。“收取固定利益”中的利益应包括房产和货币,即无论约定分得固定数量房产还是货币,均应理解为收取了固定利益。
尽管《解释》的上述规定对有些合建合同纠纷的解决提供了一定的法律依据,但是,在真正适用上述规定时实际上存在诸多难点。
1、保底条款与土地使用权转让合同的认定
既然《解释》24条规定了名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同,就没有将该种合同当然认定为无效,而是要按照有关土地使用权转让合同的相关法律规定判断该种合同是否有效。结果无外乎有效与无效,但在认定有效的情况下,则似乎与保底条款相关规定存在冲突。
最高人民法院于1990年11月12日颁布的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》(下称《解答》)中,对保底条款的效力问题作出了规定。《解答》第4条明确规定联营合同中的保底条款无效。认定无效的理由主要有两点,其一是保底条款违背了联营活动中应当共担风险、共负盈亏的原则;其二是有保底条款的联营,是名为联营,实为借款,违反了企业间不得拆借资金的金融法规。《解释》24条中规定的认定为土地使用权转让合同的条件——土地方不担风险只收取固定利益——恰恰就是《解答》中规定的认定为保底条款的理由之一,这样在两司法解释的实施中就存在矛盾。比如,A公司与B公司签订合作建房合同,合同约定A公司出土地,B公司出资金,由B公司负责组织建设,A公司不承担建设及租售经营过程中的风险,无论项目赢利还是亏损,A公司固定分得5000万元(或固定房产)。上述约定条款符合《解释》24条规定的认定为土地使用权转让合同的条件,应当被认定为土地使用权转让合同,假设合作建房合同实质上符合土地使用权转让合同应具备的条件,属于有效合同,那么A公司固定分得的5000万元应是土地使用权转让价格。然而,若依据《解答》的上述规定,则上述约定条款属于保底条款,应被认定无效,而《解答》中规定的处理方法是:由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配项目利润。由此可见,有关保底条款的规定与《解释》24条的规定存在冲突。
对于《解释》与以前司法解释不一致的处理办法,《解释》第28条第二款作出了相应的规定,《解释》施行前最高人民法院发布的司法解释与《解释》不一致的,以《解释》为准。由此可以推出,《解答》中有关保底条款的规定在合作开发房地产领域受到《解释》的限制,由于《解释》第24至27条既规定了土地方不担风险只分固定利益,也规定了提供资金的当事人(投资方)不担风险只分固定利益的合同性质认定,因此保底条款在合作开发房地产领域已基本不再适用。
2、当事人以土地使用权、资金等作为共同出资的合同的认定
在实践中,也可能存在如下出资方式的合作开发房地产合同:当事人以土地使用权、资金作为共同出资的,主要有以下四种情况:(1)当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资,另一方则以部分资金作为出资;(2)当事人一方以土地使用权和资金作为出资,另一方则以土地使用权作为出资;(3)当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资,另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。(4)当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资,另一方以非资金形态的实物(如建筑材料)或劳务作为出资。实践中以第(1)种情形最为常见,第(2)、(3)种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形;第(4)种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形,特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
对于上述共同出资下的合作开发房地产合同性质的认定,即其是否可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同,由《解释》相关条款来看,仍是要综合参考“共同出资、共享利润和共担风险”这三大要素,其中最为关键的是承担风险,如合同中规定已包括土地使用权在内的权益出资的一方明确约定不承担风险,则仍可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同。
3、关于“共担风险”的确定
由上述可知,以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否实为土地使用权转让合同的关键,故对“共担风险”的确定也就成为了进行上述认定的关键环节。
首先,何谓“风险”?根据《现代汉语词典》的释义,风险是指发生危险的可能性。2 笔者认为,合作开发房地产合同中需共同分担的风险是指合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果。这里,共同分担的风险应为经营风险,主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险,而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。例如,某合同中约定,甲提供土地使用权,乙进行投资,甲乙双方合作进行房地产开发,甲承担土地使用权证办理带来的风险,乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险,甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险,相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同甲、乙双方的权利义务的实质内容来看,甲实质上并不承担经营风险,只收取固定利益。因为,第一,办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务,是甲方履行合同必须履行的义务,是甲方的固有义务,不属于经营风险的范畴。第二,如房屋建成,甲将分得一半房屋面积;如房屋不能建成,甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说,无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此,上述合同应该属名为合作开发房地产合同而实为土地使用权转让合同的范畴。
其次,如何判定合作开发房地产合同中是否存在体现“共担风险”原则的条款呢?笔者认为,在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时,不能仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准,还要考虑合同中所约定的共同分担风险的比例。
“共担风险”不仅要求合作方共同承担经营风险,而且要求各方对经营风险的分担比例与各方所约定分享的利益比例大致相当,至少不应严重失衡。比如,合同约定,合作开发项目完成的,提供土地使用权的一方取得建成房屋(不论实际建成房屋面积是否增减)的一半,合作开发项目最终不能完成的,提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外,既不承担合作开发活动中的其他损失,也不要求相对方给予经济补偿。在这种情况下,由于土地本身的不易灭失性,对以土地使用权作为出资的一方而言,如果合作开发房地产合同不能正常履行,其承担的风险仅为丧失一定期间可能的土地收益,而对于提供资金的一方,将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。这一合同当然属于名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同。而如果将上述合同的相关条款修订为:合作开发项目最终不能完成的,提供土地使用权的一方也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%,其余20%作为其对合作开发项目最终不能完成的风险承担。该合同同样属于分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比严重失衡的合同,不能将其认定为“共担风险”的合同。当然也有人认为,只要双方约定共担风险,就应认定为合作开发合同,风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定,法律不应无端干预。但,笔者认为,如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预,将给当事人规避《解释》第二十四条关于转性合同的规定留下巨大的空间。当事人很可能约定利益分配时一方享有固定利益,而风险分担时,该方承担极小的比例,甚至只是象征性的1%或更少。
由于合作开发的复杂性,在实践中有很多情形并非能够通过上述规定条件直接就可认定为土地使用权转让合同。实践中,很多合作项目的立项、规划等建设审批文件均办在土地方一方名下,而且在项目建成后房屋产权也办在土地方名下进行项目的销售、租赁等经营活动,在这种情况下,合同性质的判定工作就存在很大的难度。

二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的效力认定
在实践中,由于情况的复杂性,名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同也呈现出多样性,下面本文就其中争议较大的几种情况进行进一步的分析:
1、签订合作开发合同时,以土地使用权作为合作条件一方尚未取得土地使用权证,合同法律效力的认定
《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定,以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的,不得转让;同时《城市房地产管理法》第三十八条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;据此,土地使用权证书的取得是土地使用权转让必须具备的条件,如在未取得土地使用权证书的情况下所签订的合作开发房地产合同被认定为土地使用权转让合同时,该合同的效力又如何认定呢?
的确,依照上述规定,土地使用权的转让方只有取得土地使用权证书才可籍此表明其为该出让土地使用权的权利主体,才能依法享有处分该土地使用权的权利,由此转让方未取得土地使用权证与受让方订立的土地使用权转让合同,就属于无权处分的情形。对无权处分行为的效力认定,《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”因此,根据对《合同法》的相关理解和当前的审判中“不轻易确认合同无效”的原则,笔者认为:没有取得土地使用权证而签署的合作开发合同应属于效力待定合同,提供土地使用权一方的行为属于无权处分行为,该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无期限的,在当事人向人民法院起诉前,取得土地使用权证,就不宜确认该等合作开发合同无效。
2、以未完成25%投资的土地作为合作条件的名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同,法律效力的认定
同样,《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定,以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的,不得转让;同时《城市房地产管理法》第三十八条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。据此规定,出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书,还应达到一定的投资开发条件。如未达到上述25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时,该合同的效力又如何认定呢?
笔者认为,《城市房地产管理法》作为行政性法律,其规范调整的主要是房地产开发经营行为,第三十八条所规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制,属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施,而非针对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此,该法所作出的转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让的规定,仅仅是从行政管理的角度,规定转让的土地不符合法定投资开发条件的,不得办理土地使用权权属变更登记手续。这属于因转让的标的物有瑕疵而致使土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题,可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济,不能因而否认合同的效力。
此外,相关的司法实践也已支持了这一观点。在柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷案中,最高人民法院认为:“《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张,本院亦不予支持。”3 可见,即使未达到开发投资条件也并不影响被认定为土地使用权转让合同的合作开发合同的有效性。
3、以划拨土地使用权作为合作条件的合作开发合同法律效力的认定
划拨土地取得是无偿的(开发成本除外),没有使用期限,因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地使用权的处分设定了较多限制性条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条就明确规定,“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得任意转让、出租、抵押。” 由此,划拨土地使用权不得转让是法律、行政法规的强制性规定,如果违反,按照《合同法》第五十二条的规定,合同应当无效。最高院在处理辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷案时也认为,辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司签订的联合开发协议中约定的土地使用权系辽宁盛大房地产开发公司划拨取得,尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续,违反了有关法律规定,该协议应当认定无效。4 但随着商品经济的发展,尤其是土地市场的繁荣,使得一些划拨土地的使用权人为获取利益,将划拨土地进行转让的现象增加。在这一情况下,《解释》第十一条规定,“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。” 由此,被认定为土地使用权转让合同的以划拨土地使用权作为合作条件的合作开发合同应当认定合同无效,但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。

综上所述,由于合作开发房地产的复杂性和多样性,实践中须根据个案具体情况来认定一个“合作合同”是否为于名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同,对于合同效力的认定更应该具体情况具体分析。《解释》24条只是规定了一个原则上的认定标准,司法实践中尚需承办法官作出进一步的“解释”。当然,在实践中也有很多复杂的情况,所以对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同及其法律效力认定也是要具体分析的,相信随着司法实践的逐步增多,相关的规定会更加完善。


1参见最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)第十四条:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”
2参见《现代汉语词典》(2002年增补版),商务印书馆2003年版,第337页。
3参见最高院(2004)民一终字第46号民事判决书。
4参见《民事审批指导与参考》,最高院民事审判庭编,2000年第1卷。


民政部办公厅关于转发中共陕西省委组织陕西省民政厅关于在全省乡村干部中开展农村社会养老保险工作的通知的通知

民政部办公厅


民政部办公厅关于转发中共陕西省委组织陕西省民政厅关于在全省乡村干部中开展农村社会养老保险工作的通知的通知
民政部办公厅



各省、自治区、直辖市民政厅(局):
最近,中共陕西省委组织部、省民政厅联合发文,要求全省乡、村干部参加民政部门开办的农村社会养老保险,确定了乡、村干部养老保险的实施办法,对进一步理顺工作关系,解除乡、村干部的后顾之忧起到了积极的作用。现将《关于在全省乡村干部中开展农村社会养老保险工作的
通知》(陕民险发〔1995〕117号)转发你们,供参考。

陕西省委组织部陕西省民政厅关于在全省乡村干部中开展农村社会养老保险工作的通知
各地、市组织部、政民局:
乡、村干部是建立农村社会养老保险制度的重要组成部分。搞好他们的养老保险,对于解除乡、村干部的养老后顾之忧,完善农村社会保障服务体系,加强农村基层政权建设,促进农村经济和社会的发展与稳定,具有十分重要的意义。
根据省政府陕政发(1994)42号文件要“进一步理顺关系,大力推进农村社会养老保险工作”和国家劳动部、人事部、民政部劳部发(1994)349号《关于保持社会保险管理体制稳定的通知》精神,现就在全省乡村干部中开展农村社会养老保险工作有关事项通知如下:
一、按照国务院和省政府关于“农村(含乡镇企业)社会养老保险制度的改革工作,统一由民政部门负责管理和组织实施”的规定,全省乡村干部养老保险必须统一纳入由各级民政部门管理承办的农村社会养老保险制度轨道。按照统一的政策、统一的制度、统一的办法、进行统一的管
理与实施。其它非职能部门、企业不得涉足农村社会养老保险。
二、范围与对象。乡、村干部参加农村社会养老保险的范围、对象是:全省乡镇、街道办事处非城镇户口(非商品粮户口)以农代干干部,即:乡、镇、街道办事处各行各业招聘干部、合同制干部、职工;村民委员会,党支部书记、主任、村民小组组长、会计、出纳等人员。
三、实施办法。乡、村干部养老保险要依照民政部《县级农村社会养老保险基本方案》和本县(市、区)“农村社会养老保险暂行管理办法”实施。以乡、镇、村分别确定投保单位,坚持以个人交费与集体补助相结合的原则,建立乡、村干部个人保险号码,个人交费和集体补助分别记
帐在乡、村干部个人名下。
1.对乡、村干部按一次性交费标准,实行两次分阶段投保。今明两年进行第一次投保,五年后进行第二次投保。交纳保险费的档次和标准是:乡、镇干部投保起点为400-600元;村干部投保起点为200-400元。
2.对乡、村干部参加农村社会养老保险要给予适当比例的补助。补助要结合乡、村经济积累状况和乡、村干部工作年限、任职时间长短、贡献大小区别对待。对村干部的补助应高于本村一般群众,补助标准由村委会提出意见,报乡、镇人民政府批准。对乡、镇干部的补助比例,由县
(市、区)或乡镇政府确定。
3.在方法上,村干部一般可随本村群众一同参加投保,亦可先行一步,专门组织投保。各县(市、区)对乡、村干部的投保要统一部署,周密安排,制定本县乡、村干部投保办法,乡、镇要制定具体投保细则或措施,限期完成。
四、对乡、村干部社会养老保险制度的衔接问题。凡是已实行乡、村干部退休金办法的,要开始向社会养老保险制度过渡。按照养老保险投保交费的档次和标准,将退休金转交养老保险机构,办理投保手续。
自发文之日起,保险企业不得在村干部(含乡镇非城镇户口干部和乡镇企业干部)中开展社会保险业务。
五、加强组织领导,搞好综合协调。抓好乡、村干部养老保险是贯彻省政府关于农村社会养老保险实施行业突破,推动全省这项工作向纵深发展的重要步骤。各级党委、政府要切实加强对这项工作的领导,搞好综合协调,及时解决问题,把本县的农村社会养老保险工作推上新台阶。各
级民政部门要主动与有关部门联系,加强协作,相互配合,采取有力措施做好农村社会养老保险工作。
过去对乡、村干部的养老保险,其它文件凡与此通知精神不一致的,以此件通知为准。



1995年8月24日