上海市人民政府关于修改《上海市城镇职工养老保险办法》的决定
上海市人民政府
上海市人民政府关于修改《上海市城镇职工养老保险办法》的决定
(1998年9月3日上海市人民政府第59号令发布)
市人民政府决定对《上海市城镇职工养老保险办法》作如下修改：
一、第十八条修改为：
记入个人养老保险帐户的储存额，按不低于同期居民1年期银行定期储蓄存款利率的利率计息。
二、第十九条修改为：
养老保险基金纳入单独的社会保障基金市级财政专户，实行收支两条线，专项管理，专款专用。
三、删除第三十八条、第四十条、第四十一条。
四、对部分条文的顺序作相应的调整。
本决定自1999年1月1日起施行。
《上海市城镇职工养老保险办法》根据本决定作相应修正。
上海市城镇职工养老保险办法
第一章总则
第一条为了保障城镇在职人员退休后的基本生活需要，根据《上海市城镇职工养老保险制度改革实施方案》，制定本办法。
第二条本办法所称养老保险，是指经法定程序确立，由政府主管部门负责组织和管理，单位和在职人员共同承担养老保险费缴纳义务，退休人员按养老保险费缴纳状况享受基本养老保险待遇的社会保障制度。
第三条本办法适用于本市范围内城镇的机关、企业、事业单位（以下简称“单位”）及其在职人员、退休人员。
外商投资企业的外籍人员以及国家另有规定的单位和人员不适用本办法。
第四条养老保险实行国家、单位与个人共同承担费用，个人储存与统筹互济相结合，保障退休人员基本生活需要与激励在职人员积极性相结合的原则。
单位有为在职人员缴纳养老保险费的义务；在职人员有为自身缴纳养老保险费的义务。
在职人员由所在单位为其缴纳养老保险费和退休后享受养老保险待遇的权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条本市养老保险制度改革的目标，是逐步建立多层次的养老保险体系。除本办法规定的养老保险外，在有条件的单位，逐步推行单位补充养老保险；鼓励有条件的职工参加个人储蓄养老保险。
第二章组织机构
第六条本市设立市社会保险委员会，负责审议养老保险的发展规划，研究和决定养老保险的重大政策，筹划养老保险基金的保值、增值。
第七条市社会保险管理局具体负责本市养老保险的管理工作。其职责是：
（一）负责养老保险制度的组织实施；
（二）编制养老保险的发展规划；
（三）拟订养老保险的地方性法规、规章草案；
（四）会同有关部门制定养老保险基金的财务、会计、统计和内部审计制度；
（五）监督养老保险费的缴纳、养老金的支付和养老保险基金的增值运营；
（六）领导市和区、县养老保险事业管理中心的工作；
（七）执行市社会保险委员会决定的事项。
第八条养老保险事业管理中心是具体承办养老保险事务的机构。其职责是：
（一）负责养老保险费的收缴和养老金的支付；
（二）管理个人养老保险帐户；
（三）接受单位和在职人员、退休人员对养老保险情况的查询；
（四）办理市社会保险管理局委托或者授权办理的其他事务。
第三章养老保险费的缴纳
第九条凡属于本办法第三条第一款规定范围的单位，均应向市社会保险管理局指定的养老保险事业管理中心办理单位和在职人员的养老保险登记手续；新设立的单位应在设立之日起一个月内办理养老保险登记手续。
单位发生分立、合并、破产或者被撤销以及录用或者辞退在职人员（包括辞职、自动离职和开除、除名等情况）时，应在一个月内向原受理登记的养老保险事业管理中心办理养老保险变更登记或者注销登记手续。
养老保险事业管理中心办理养老保险登记手续时，应为单位设立养老保险编码，为在职人员设立个人养老保险帐户，并核发《养老保险手册》。
第十条在职人员的个人养老保险帐户终生不变。《养老保险手册》记录在职人员在本办法实施前的连续工龄和本办法实施后记入个人养老保险帐户中的储存额，作为退休时计发养老金的依据。
在职人员变动工作单位时，《养老保险手册》随同本人转移。
第十一条养老保险费由单位和在职人员每月按规定期限缴纳，不得逾期缴纳或者漏缴、少缴。
第十二条单位应按本单位上一月全部在职人员工资总额的百分之二十五点五的比例缴纳养老保险费。
在职人员应以本人上一年度月平均工资收入为缴费基数，按百分之三的比例缴纳养老保险费。在职人员上一年度月平均工资收入为上一年度全市在职人员月平均工资收入百分之二百以上的，百分之二百以上的部分不计入缴费基数；低于上一年度全市在职人员月平均工资收入百分之六十
的，以上一年度全市在职人员月平均工资收入的百分之六十为缴费基数。
单位缴纳养老保险费的基数的计算口径，应与在职人员缴纳养老保险费的基数的计算口径相一致。
单位和在职人员养老保险费缴纳比例的调整，由市社会保险管理局提出，报市社会保险委员会决定。
第十三条单位缴纳的养老保险费按下列渠道列支：
（一）企业和自收自支的事业单位在税前列支；
（二）机关和全额预算、差额预算的事业单位从行政费或者事业费中列支。
第十四条养老保险费按以下办法缴纳：
（一）在职人员应缴纳的养老保险费，由单位在其每月工资中代扣。在职人员工资收入中缴纳养老保险费的部分免征个人所得税。
（二）单位每月应按规定时间到养老保险事业管理中心核定本单位和在职人员应缴纳的养老保险费，并按核定数额如数缴纳。
第十五条养老保险事业管理中心对个人养老保险帐户的储存额应每年结算一次，并向在职人员出具养老保险费缴纳清单。
第十六条个人养老保险帐户中应记入的养老保险费包括：
（一）个人缴纳的养老保险费；
（二）单位缴纳的养老保险费记入个人帐户的部分：
（１）按在职人员个人缴费基数（不超过上一年度按全市在职人员月平均工资收入百分之一百五十的部分）的一定比例（企业和自收自支的事业单位为百分之八，机关、全额预算事业单位为百分之十，差额预算事业单位为百分之九）记入的数额；
（２）按上一年度全市在职人员月平均工资收入的百分之五记入的数额。
单位缴纳的养老保险费记入个人帐户的部分，应随个人缴费比例的提高相应调整。
第十七条单位缴纳的养老保险费除记入个人养老保险帐户的部分外，均为社会统筹部分。
第十八条记入个人养老保险帐户的储存额，按不低于同期居民1年期银行定期储蓄存款利率的利率计息。
第十九条养老保险基金纳入单独的社会保障基金市级财政专户，实行收支两条线，
第四章养老保险待遇的享受
第二十条享受养老保险待遇的退休人员应同时具备以下条件：
（一）达到国家、本市规定的退休年龄；
（二）单位和本人按规定缴纳养老保险费；
（三）本办法实施前参加工作、连续工龄（包括缴费年限）满十年，或者本办法实施后参加工作、缴费满十五年。
凡符合前款条件的退休人员，可向养老保险事业管理中心办理领取养老金的手续；经养老保险事业管理中心核定后，按月领取养老金。
第二十一条符合本办法第二十条第一款规定的失业人员，可向养老保险事业管理中心办理手续，按月领取养老金。
第二十二条本办法实施前参加工作、到达退休年龄时连续工龄（包括缴费年限）满五年不满十年的人员，应该退职；连续工龄满五年、因病或者非因工致残的在职人员，经劳动鉴定委员会确认完全丧失劳动能力的，可以退职。
退职人员按规定享受相应的养老待遇。
第二十三条本办法实施前参加工作、连续工龄（包括缴费年限）不满五年或者本办法实施后参加工作、缴费不满十五年，到达退休年龄的人员，可向养老保险事业管理中心提出申请，将其个人养老保险帐户中的全部储存额支付给本人，同时终止养老保险关系。
第二十四条凡符合领取养老金条件的人员，其养老金可终生领取。个人养老保险帐户中的储存额已领完的，其养老金从养老保险基金的社会统筹部分中支付。
第二十五条在职人员、退休人员死亡后，其个人养老保险帐户储存额中属于个人缴纳部分的余额，可一次性发给其经法定程序认定的继承人。
第二十六条市社会保险管理局可要求享受养老保险待遇的人员，按规定时间到养老保险事业管理中心办理复核手续；对不办理复核手续的，可停止支付养老金。
退休人员出国、出境或者因其他原因，本人不能办理复核手续的，应按国家有关规定出具证明其生存的证书。
退休人员出国、出境或者因其他原因，本人不能领取养老金，需委托他人代为领取的，应出具经公证的委托代理书。
第二十七条凡本办法实施后参加工作的人员，其退休后的养老金计算公式为：
月养老金＝个人养老保险帐户储存额÷１２０
第二十八条凡本办法实施前参加工作、一九九五年底前退休和退职的人员，先按原办法计算月养老金，再按个人累计缴费额的一定比例增发月养老金。增发比例按以下规定确定：
（一）企业退休人员的缴费年限加上本办法实施前的连续工龄满十年不满十五年的，增发百分之十一；在此基础上每增加五年相应增加一个百分点，但增发比例最高不超过百分之十六。
（二）机关和事业单位退休人员的缴费年限加上本办法实施前的连续工龄满十年不满十五年的，增发百分之二；在此基础上每增加五年相应增加一个百分点，但增发比例最高不超过百分之七。
（三）企业退职人员增发百分之十；机关和事业单位退职人员增发百分之一。
前款所述人员不论在哪个月份到达退休年龄，退休当年按十二个月缴费，并按前款规定增发养老金。
离休干部、劳动模范、高级专家以及按国家规定可享受提前退休待遇的人员等所享受的优惠待遇，仍按原规定执行。
第二十九条本办法实施前参加工作、一九九六年一月一日以后退休的人员，按其个人养老保险帐户储存额，乘上规定系数，推算为全部工作年限的储存额。其养老金的计算公式为：
月养老金＝个人养老保险帐户储存额×系数÷１２０
按前款规定计发的养老金，如果低于按本办法第二十八条所规定办法计算的养老金标准的，可改按第二十八条规定的办法计发。
第三十条个人养老保险帐户中的储存额，只能用于按月支付退休人员养老金，不能移作他用。
向退休人员支付养老金时，应按个人养老保险帐户中个人缴费额与单位缴费额的比例相应扣减储存额。
第三十一条退休人员养老金的最低标准由市社会保险委员会规定。按规定领取的养老金低于最低标准的，可按最低标准发给。
养老金的最低标准，随经济发展和本市居民消费价格指数上升的情况作调整。
第三十二条退休人员的养老金每年根据本市上一年度居民消费价格指数上升幅度进行调整，于当年四月一日起开始执行。当年退休的人员的养老金自下一年度起调整。居民消费价格指数比上一年度下降时不作调整。
第三十三条本市将根据国民经济的发展和养老保险基金的收支情况，参照在职人员实际工资的增长情况，不定期给予退休人员生活补贴；对有特殊困难的退休人员增加特殊生活补贴。
第三十四条退休人员死亡后的丧葬补助费、供养直系亲属抚恤金、救济金等，按国家和本市的有关规定支付。
第五章养老保险基金的使用和管理
第三十五条养老保险基金的来源包括：
（一）单位和在职人员缴纳的养老保险费；
（二）养老保险基金的利息收入；
（三）养老保险基金的增值运营收入；
（四）依照本办法规定所收取的滞纳金。
第三十六条养老保险基金主要用于退休人员养老金的支付；在养老保险基金不敷支付时，由地方财政给予补贴。
养老保险基金由市社会保险管理局集中管理，专款专用，任何单位和个人不得擅自动用。
第三十七条养老保险基金的支付范围是：
（一）退休人员的养老金；
（二）退休人员死亡后按国家和本市有关规定支付的丧葬补助费、供养直系亲属的抚恤金、救济金等；
（三）在职人员、退休人员死亡后应发给其法定继承人的个人养老保险帐户中属于个人缴纳部分的余额；
（四）按本办法第三十三条规定发放的生活补贴。
经市社会保险委员会核准，养老保险事业管理中心可按养老保险费实际征集额的一定比例提取管理费。
按前款规定提取的管理费免征税、费。
第三十八条养老保险基金必须在保证正常支付和安全的前提下增值运营，不得进行回收期长、风险大或者投机性的投资。运营后归入养老保险基金的增值部分免征税、费。
第三十九条市社会保险管理局应定期或者根据市社会保险委员会的要求，及时对养老保险基金的使用和管理情况进行汇总、核实，向市社会保险委员会汇报。
第四十条对养老保险基金的征集、支付和增值运营，应每年编制预算和决算。
第四十一条养老保险基金的征集、支付和增值运营，应同时接受财政、审计部门和金融主管部门的监督。
第四十二条本市设立由政府有关部门和社会公众代表参加的养老保险基金监督组织，监督养老保险基金的收支和管理。具体办法另行制定。
第六章争议处理与处罚
第四十三条在职人员与单位之间因缴纳养老保险费发生争议的，以及在职人员、退休人员或者单位与养老保险事业管理中心因养老保险问题发生争议的，可向市社会保险管理局申请裁决。
第四十四条在职人员、退休人员或者单位可向养老保险事业管理中心要求核查个人或者单位养老保险费的缴纳情况和养老金的支付情况。养老保险事业管理中心应无偿提供服务。
第四十五条养老保险事业管理中心可定期或者不定期地对养老保险费的缴纳情况进行检查。对不缴、漏缴或者少缴养老保险费的单位，由市社会保险管理局责令其限期缴纳；逾期不缴纳的，市社会保险管理局可以通过银行扣缴，并可处以未缴纳金额一至二倍的罚款。
第四十六条养老保险事业管理中心对逾期缴纳养老保险费的单位，按日增收应缴纳金额千分之二的滞纳金。
滞纳金收入归入养老保险基金。
第四十七条退休人员在享受养老保险待遇期间死亡的，其直系亲属或者有关单位应及时到养老保险事业管理中心办理注销手续。
违反前款规定，以伪造有关证件或者其他手段多领、冒领养老金的，养老保险事业管理中心应追回其多领、冒领的金额；情节严重的，市社会保险管理局可处以多领、冒领金额一至五倍的罚款。
第四十八条当事人对市社会保险管理局作出的处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内，向市社会保险委员会申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。当事人也可以直接向人民法院提起诉讼。
第四十九条对扰乱养老保险机构正常工作秩序的人员，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚。
第七章附则
第五十条外商投资企业职工养老保险的过渡办法、私营企业职工和个体工商户的养老保险办法，按本办法的原则另行制定。
第五十一条本市单位补充养老保险和个人储蓄养老保险办法另行制定。
第五十二条本办法的具体应用问题由市社会保险管理局负责解释。
第五十三条本办法自一九九四年六月一日起施行。
一九九三年一月一日至本办法施行以前尚未实施《上海市城镇职工养老保险制度改革实施方案》的单位和个人，应在本办法施行之日起三个月内，按该方案的要求履行应当承担的义务。
上海市居住物业管理条例
上海市人大常委会
上海市居住物业管理条例
上海市人民代表大会常务委员会
《上海市居住物业管理条例》已由上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于一九九七年五月二十八日通过，现予公布，自一九九七年七月一日起施行。
第一章 总则
第一条 为了规范本市居住物业的使用，维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的居住物业管理。
第三条 本条例所称居住物业（以下简物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内的物业管理进行管理监督。
建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本条例。
街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第二章 业主自治管理
第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。
第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织如开一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
（二）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
（三）住宅出售已满两年。
第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代圾大会；经百分之十五以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定物业管理的其他重大事项。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合本条例规定成产的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。
第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期两年。
第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
（四）审定物业管理企定提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
第十三条 住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有；物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金。具体办法由市人民政府制定。
第十四条 业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：
（一）听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映；
（二）执行业主委员会作出的决定；
（三）提出共用部位和共用设备的维修、更新建议；
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。
第三章 物业管理服务
第十七条 物业管理企业应当按照规定向市房地局或者注册地的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。
市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起二十日内，核发物业管理资质证书。
物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第十八条 业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的基期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同的期限为两年。
物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十九条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅共用部位、共用设备的使用、维修和更新；
（二）物业管理区域风公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）物业维修、更新费用的帐务管理；
（七）物业档案资料的保管。
物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；
（二）业主委员会委托的其他物业管理服务事项。
第二十条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共程序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务。
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设施和公共设施使用、维修的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域内进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施和公共设施进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目。接受审核；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
第二十一条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第二十二条 物业管理服务收费包括下列项目：
（一）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
（二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
（四）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
（五）维修费，用于物业维修服务所需的费用。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项费用按月分项计算，第（五）项费用按实际维修项目计算。
第二十三条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：
（一）已售公用住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；
（二）普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；
（三）高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定；
其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第二十四条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。
业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。
第二十五条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。
第二十六条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第四章 物业的使用
第二十七条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）乱设摊、乱设集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第三十条 住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。
除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定。由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。
第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。
按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。
利用物业设置公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。
第三十三条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理、按照本市环境卫生管理法规的有关规定执行。
第三十四条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第五章 物业的维修
第三十五条 公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时，应当设立物业维修基金。
新建高标准内销商品住宅和外销商口住宅出售时，可以设立物业维修基金。
物业维修基金设立的具体标准的办法，由市人民政府规定。
第三十六条 住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不抵于城乡居民存款利率计取利息。
物业维修基金应当按幢立帐、按户核算。
第三十七条 物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新、不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。
第三十八条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：
（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支；
（三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房地产管理部门应当督促限期维修。
物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。已售公有住宅的设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。
第三十九条 住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相令业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十条 业主转让住宅时，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。
第六章 前期物业管理
第四十一条 本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
第四十二条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。
第四十三条 新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第四十四条 新建商品住宅出售单位应当按照国家和本市规定保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。
第四十五条 新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
第四十六条 自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。
第四十七条 新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。
第四十八条 住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。
第四十九条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。
第五十条 前期物业管理适用本条例第二章以外的各章规定。
第七章 投拆
第五十一条 市房地局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。
第五十二条 区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查，核实，并自受理投诉之日起三十日内答复投诉人。
投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议，可以向市房地局提出复核要求。市房地局应当自受理之日起三十日内，将复核意见答复投诉人。
第五十三条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当自受理之日起五日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。
第八章 法律责任
第五十四条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任，对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主，使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十六条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第十七条第一款、第三款，第十八条第五款，第二十条，第二十六条，第二十九条第二款规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款；
（二）违反第二十三条，第二十四条第一款、第三款，第二十五条第一款，第四十七条规定的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。
物业管理企业违反本条例情节严重的，市房地局或者区、县房地产管理部门可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第五十七条 新建商品住宅的出售单位违反本条例第三十五条第一款、第三十六条、第四十二条、第四十三条、第四十四第、第四十五条、第四十六条规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。
第五十八条 业主、使用人或者其他单位、个人违反本条例，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第二十八条（一）、（二）、（三）项，第三十条第一款，第三十一条第一款，第三十二第第一款规定的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反第二十八条第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项，第第三十条第二款规定的，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第五十九条 市或者区、县房地产管理部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者市房地局责令改正或者撤销其决定。
市和区、县房地产管理部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 街道监察队对物业管理区域内违反市容、环境卫生、环境保护、市政设施、绿化等城市管理法律、法规规定以及违法建筑、设摊、堆物、占路等行为，应当在其法定职权范围内，贪污作出处罚和处理。
第六十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第九章 附则
第六十二条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；
（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；
（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
（五）公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；
（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第六十三条 本条例中业主公约、住宅使用公约、业主委员会章程的示范文本，由市房地局制定。物业管理服务合同、前期物业管理服务合同的示范文本，由市房地局会同市工商行政管理局制定。
第六十四条 物业管理区域内的非居住物业管理，参照本条例执行。
第六十五条 本条例的具体应用问题，由市房地局负责解释。
第六十六条 本条例自1997年7月1日起施行。
1997年5月28日
