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江苏省无锡市人民政府办公室


关于印发无锡市政府投资项目后评价管理暂行办法的通知

锡政办发〔2011〕6号


各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《无锡市政府投资项目后评价管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。





二○一一年一月六日













无锡市政府投资项目后评价管理暂行办法



第一章 总则

第一条 为加强和改进市级政府投资的监督管理，提高市级政府投资决策水平和投资效益，根据《国务院关于投资体制改革的决定》、《江苏省政府投资项目后评价管理暂行办法》等有关规定，制定本办法。

第二条 由市级以上发展改革委审批可行性研究报告的市级政府投资项目，适用本办法。

第三条 本办法所称市级政府投资项目，其资金来源为：

（一）财政一般预算安排的建设资金；

（二）政府非税收入安排的建设资金；

（三）政府融资及利用国债用于建设的资金；

（四）转让、出售、拍卖国有资产及其经营权所得的国有资产权益收入；

（五）其它政府性资金。

第四条 本办法所称政府投资项目后评价（以下简称项目后评价），是指在项目建设完成并投入使用或运营一定时间后，对照项目可行性研究报告及审批文件的主要内容，与项目建成后所达到的实际效果进行对比分析，找出差距及原因，总结经验教训，提出相应对策建议，以不断提高投资决策水平和投资效益。根据需要，也可以针对项目建设的某一问题进行专题评价。

第五条 项目后评价工作应当遵循独立、客观、公正、科学的原则。



第二章 工作职责和范围

第六条 市发展和改革委员会（以下简称市发改委）负责本级政府投资项目后评价的组织管理工作。其主要职责是：

（一）汇总政府投资项目总结报告，选择后评价项目，制定项目后评价年度计划，印送有关项目主管部门和项目单位；

（二）委托具有相应资质的中介机构承担后评价业务，指导和监督项目后评价工作的开展；

（三）通过后评价工作，总结经验教训，为项目管理、投资决策、规划和政策的制定或调整提供依据；

（四）建立后评价信息反馈和发布制度，对问题严重的项目，提出责任追究建议。

第七条 符合下列情况的政府投资项目应当作为后评价的备选项目：

（一）对地区经济和社会发展有重大影响的项目；

（二）对政府投资决策及安排新项目有借鉴作用的项目；

（三）政府投资大、工期长、建设条件较为复杂以及建设过程中发生重大方案调整的项目；

（四）政府主管部门重点关注和社会舆论普遍关注的项目；

（五）有必要进行后评价的其他项目。

第八条 项目后评价的主要内容：

（一）对项目立项决策、前期准备、建设实施、工程竣工和投入运营等过程的总结评价；

（二）从工程建设目标、技术能力目标、项目直接效益目标、外部及间接影响目标等方面，对项目目标的实现程度进行对比分析评价；

（三）对项目在工程技术、财务效果、环境影响、经济影响、社会影响、管理架构和运营活动等方面实际达到的效果进行总结评价；

（四）从影响项目持续运行能力的内部因素、外部条件等方面进行分析预测，对项目目标的可持续性进行分析评价；

（五）主要经验、教训、措施和建议等；

（六）委托人委托的其他需要评价的事项。



第三章 工作要求

第九条 总投资在3000万元以上的政府投资项目，项目法人（建设单位）应当在项目竣工（初步）验收后两年内，向市发改委提交《项目总结报告》。竣工财务决算尚未批复的，待决算批复后，根据决算批复意见对《项目总结报告》作调整补充。

市发改委负责组织对政府投资项目的《项目总结报告》进行汇总分析，根据需要按适当比例选择后评价项目，制定后评价计划。

第十条 项目后评价业务通过招标方式选择具备相应资质的评价中介机构承担，参与过同一项目前期工作和建设实施工作的机构，不得承担该项目的后评价任务。

第十一条 承担项目后评价业务的评价中介机构应当独立开展工作，对照项目可行性研究报告及审批文件的相关内容，全面系统地分析评价，提出《项目后评价报告》，同时承担对国家机密、商业机密等的保密责任。

第十二条 列入后评价计划的项目法人，应积极配合评价机构开展调查工作，准确完整地提供项目资料，不得弄虚作假。

第十三条 政府性投资后评价成果可供发改、财政、规划和建设等部门作为编制有关规划和投资决策的参考依据。

《项目后评价报告》可以作为政府投资重大决策失误责任追究的重要依据。

第十四条 对于在后评价过程中发现的重大问题，评价机构应当及时向市发改委报告。市发改委应当会同有关部门及时提出处理意见或采取相应措施，必要时向市人民政府报告。

第十五条 项目后评价所需经费由委托方支付。承担项目后评价业务的人员不得收取评价费之外的其他任何费用。



第四章 附则

第十六条 区政府投资项目的后评价管理可参照执行。江阴市、宜兴市可结合当地实际，参照本办法制定相应规定。

第十七条实行代建制的政府投资项目，按照有关规定由代建单位履行项目法人（建设单位）的相关职责。

第十八条 本办法自2011年2月1日起施行。


四川省成都市人民政府 成都市房产管理局


成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则


关于印发《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》的通知

各区（市）县房管局（办、所）、有关房地产估价机构、各房屋拆迁单位：
根据市人民政府发布的《成都市城市屋拆迁补偿评估管理暂行规定》（成府发［ 2001］ 243号），现将我局制定的《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》印发你们，请遵照执行。

成都市房产管理局
二 00一年十二月二十六日


第一章 总则
第一条 为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合成都市实际，制定本规则。
第二条 本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁补偿估价），适用本规则。
第三条 拆迁补偿估价，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价（以下简称分类估价、分户估价）。
第四条 拆迁补偿估价对象，为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。拆迁补偿估价对象不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。
第五条 采用本规则的估价目的，仅限于“城市房屋拆迁补偿估价”。拆迁补偿估价报告，不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。
第六条 拆迁补偿估价时点，为房屋拆迁许可证颁发之日拆迁补偿估价作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过 10日。
第七条 拆迁补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。
第八条 拆迁补偿估价不包括对被拆迁房屋室内装饰装修的估价。但拆迁人书面要求评估的，按照《房地产估价规范》，另行评估其价值。
第二章 估价方法
第九条 住房的拆迁补偿，可只采用一种估价方法进行估价，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。
第十条 营业用房的拆迁补偿，宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用房，应当采用市场比较法估价。没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。
第十一条 除住房、营业用房外，其他用途房屋的拆迁补偿，可只采用成本法进行估价，但应当说明理由。
第十二条 采用成本法估价时，对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价，可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。
第十三条 委托分户评估，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。
第十四条 采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过 12个月的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的 3个以上可比实例。可比实例的综合修正不超过 30％。
第十五条 采用收益法估价时，被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产平均收益水平进行修正。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定。安全利率宜选取 5年期国债利率。住房的风险调整值不超过 3％，非住宅的风险调整值不超过 5％。
第十六条 采用成本法估价时，各种结构房屋的经济耐用年限，可参考以下数据确定：
（一）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架—剪力墙结构等）：生产用房 50年，受腐蚀的生产用房 35年，非生产用房 60年；
（二）砖混结构一等：生产用房 40年，受腐蚀的生产用房 30年，非生产用房 50年；
（三）砖混结构二等：生产用房 40年，受腐蚀的生产用房 30年，非生产用房 50年；
（四）砖木结构一等：生产用房 30年；受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年；
（五）砖木结构二等：生产用房 30年，受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年；
（六）砖木结构三等：生产用房 30年，受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年；
（七）简易结构： 10年。
各种结构房屋的建筑物残值率，可参考以下数据：
（一）钢筋混凝土结构： 0；
（二）砖混结构一等： 2％
（三）砖混结构二等： 2％；
（四）砖木结构一等： 6％；
（五）砖木结构二等： 4％；
（六）砖木结构三等： 3％；
（七）简易结构： 0。
第三章 分类估价
第十七条 分类估价，是指对同一房屋拆迁范围内的被拆迁房屋，根据其区位、用途、建筑结构等因素进行分类，评估出各类房屋的平均价格。
第十八条 分类估价，由拆迁人委托估价机构进行评估。估价机构受理估价委托后，应在受理之日起 3日内向房屋拆迁管理部门备案。
第十九条 分类估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：
（一）估价委托书；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）作为分类估价样本点的房屋所有权证、国有土地使用权证；
（四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
（五）其他有关资料。
第二十条 分类估价时，应按被拆迁房屋所处区位、用途、建筑结构等进行分类，并区分楼房和平房。被拆迁房屋的用途，可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。被拆迁房屋的建筑结构，可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混（混合）结构、钢混结构和钢结构。被拆迁房屋的区位分类，参照政府有关部门规定的土地级别或者街道类别进行确定。
第二十一条 对被拆迁房屋分类后，应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后，选取适当方法，求取出各类房屋的房地产平均价格。
第二十二条 被拆迁房屋样本点的选取数量，依拆迁规模的大小确定。每类被拆迁房屋的户数在 10户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于 1；户数在 10户以上 50户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于 2；户数在 50户以上的，样本点的选取数不少于 3。但样本点占被拆迁房屋的比例一般不低于 10％。被拆迁房屋，一般以一份房屋所有权证记载为一户。
第二十三条 分类估价只给出各类房屋的单位价格。估价结果精确到人民币元。
第四章 分户估价
第二十四条 分户估价，是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积等因素，结合该户（或处）被拆迁房屋的楼层、朝向、新旧程度因素，评估出该房屋的房地产价格。
第二十五条 拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给予配合。不予配合的，估价机构有权拒绝出具估价报告。
第二十六条 估价对象的用途与房屋所有权证记载不一致的，以《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二十六条的规定进行确定。拆迁当事人双方另有约定的除外。
第二十七条 分户估价，应由拆迁人、被拆迁人协商一致共同委托一家估价机构进行。协商不成的，可在拆迁当事人双方提出的估价机构名单中抽签确定并共同委托。
第二十八条 分户估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：
（一）估价委托书；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）估价对象的房屋所有权证和国有土地使用权证；
（四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
（五）其他有关资料。已作分类估价的，应当提供分类估价报告。
第二十九条 分户估价，应给出估价对象的单位价格和总价格。估价结果单位价格精确到人民币元，总价格精确到人民币佰元。
第五章 估价报告
第三十条 分户估价的单宗被拆迁房屋的价值不足 50万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。
第三十一条 表格式估价结果报告，纸张大小应采用 A4纸张规格。具体的格式要求如下：
城市房屋拆迁补偿分户估价结果报告
估价机构：估价报告编号：估价目的：城市房屋拆迁补偿估价
估价委托方 权属证书编号 被拆迁房屋座落 被拆迁房屋用途
建筑面积 附属设施设备 建筑结构 楼房或平房
土地因素 房地单位价格 房地总价格 备注
（一）上述估价结果的限定条件：（1）被拆迁房屋的权属状况：（2）被拆迁房屋的实体状况：成新率、建造年代、使用情况等。（3）城市房屋拆迁补偿分户估价的价值定义；（4）其他条件：应满足本报告规定的全部假设和限定条件。（5）估价时点及报告有效期：
（二）其他需要说明的事项：
（三）估价机构和估价人员：×××房地产评估公司（盖章）房地产估价师×××（签字）证书编号：房地产估价师×××（签字）证书编号：××××年××月××日
第三十二条 分类评估估价结果报告和估价技术报告应在报告出具后的 3日内向拆迁主管部门备案。
第六章 职业道德
第三十三条 估价机构接受估价委托后，不得向其他估价机构转让其受托的估价业务。
第三十四条 估价人员和估价机构对委托方提供的情况和资料应保守秘密。
第三十五条 估价人员和估价机构应坚持独立、客观、公正原则，不得出具虚假估价报告。拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构的，估价人员和估价机构之间应相互尊重，并可以就估价的有关事项进行沟通交流，不得有诋毁、贬低他人的言行。
第三十六条 估价人员和估价机构不得允许他人借用自己名义从事拆迁补偿估价业务。
第三十七条 估价机构应执行国家和当地政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争。
第三十八条 估价人员和估价机构应当履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务，对其出具的估价报告作出解释和说明。
第七章 附则
第三十九条 本规则将“估价”与“评估”作为同义词来使用。
第四十条 安置房屋的价格评估适用本规则。
第四十一条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑，仅评估其建筑物净残值。
第四十二条 本规则由成都市房产管理局负责解释。
第四十三条 本规则自公布之日起施行。